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技術 物件情報提示装置、物件情報提示プログラム、物件情報提示方法、及び情報提供システム

出願人 株式会社LIFULL
発明者 野口真史
出願日 2018年9月18日 (2年2ヶ月経過) 出願番号 2018-173934
公開日 2020年3月26日 (7ヶ月経過) 公開番号 2020-046854
状態 未査定
技術分野 検索装置
主要キーワード 匂いセンサー 風センサ 各戸毎 音センサー UVセンサ 修繕積立金 環境種別 住居情報
関連する未来課題
重要な関連分野

この項目の情報は公開日時点(2020年3月26日)のものです。
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図面 (7)

課題

居住場所の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することが可能な物件情報提示装置、物件情報提示プログラム、物件情報提示方法、及び情報提供システムを提供する。

解決手段

物件情報提供システムSにおいて、物件情報提供サーバ3は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の環境情報と、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報とに基づいて、当該ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を検索し、検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報をユーザに提示する。

概要

背景

一般に、不動産所有者とユーザとの間の賃貸契約売買契約は、不動産業者仲介業者)を介して行なわれている。近年、不動産物件に関する物件情報インターネットを介してユーザの端末に提供する物件情報サイト不動産情報サイト)が知られている。このような物件情報サイトを通じて、ユーザは端末上で、例えば、不動産物件の住所地図情報徒歩距離建物構造、築年数階数周辺住居などの参照情報閲覧することで、所望の不動産物件を探すことができる。一方、特許文献1には、不動産物件の環境に関する複数の映像情報を記憶しておき、複数の映像情報の中からユーザにより任意のものを選択して再生し、送信する物件情報表示システムが開示されている。この物件情報表示システムによれば、ユーザは、実際に現地に赴かなくても、不動産物件の環境や季節毎の状況を映像として見ることができる。また、特許文献2には、住宅に建物環境変化を測定するセンサー群を設けて、住宅の経年変化自然災害による住宅の構造変化監視して、異常を発見するためのシステムが開示されている。

概要

居住場所の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することが可能な物件情報提示装置、物件情報提示プログラム、物件情報提示方法、及び情報提供システムを提供する。物件情報提供システムSにおいて、物件情報提供サーバ3は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の環境情報と、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報とに基づいて、当該ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を検索し、検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報をユーザに提示する。

目的

近年、不動産物件に関する物件情報をインターネットを介してユーザの端末に提供する

効果

実績

技術文献被引用数
0件
牽制数
0件

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請求項1

不動産物件環境情報を含む物件情報を複数の不動産物件毎に登録するデータベースアクセス可能な物件情報提示装置であって、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報を取得する環境嗜好情報取得手段と、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索する検索手段と、前記検索手段により検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報を前記ユーザに提示する提示手段と、を備えることを特徴とする物件情報提示装置。

請求項2

前記環境情報は、複数の環境種別毎に定量化されており、前記検索手段は、前記複数の環境種別のうち前記環境嗜好情報から特定される環境種別の環境情報が示す値が予め設定された基準値よりも有利な値である不動産物件を、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件として検索することを特徴とする請求項1に記載の物件情報提示装置。

請求項3

前記物件情報には、前記不動産物件が有する複数の部屋毎の環境情報が含まれており、前記環境嗜好情報には、前記居住場所における特定の部屋種別の部屋の環境についてのユーザの嗜好を示し、前記検索手段は、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記特定の部屋種別の部屋の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索することを特徴とする請求項1または2に記載の物件情報提示装置。

請求項4

前記提示手段は、前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報を前記ユーザに提示することを特徴とする請求項1乃至3の何れか一項に記載の物件情報提示装置。

請求項5

前記提示手段は、前記ユーザの嗜好に合った環境情報が示す値と基準値との差分に基づいて、当該基準値からの改善度合いを示す改善度情報をユーザに提示することを特徴とする請求項1乃至4の何れか一項に記載の物件情報提示装置。

請求項6

前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて、当該不動産物件の快適度指標を決定する決定手段を更に備えることを特徴とする請求項1乃至5の何れか一項に記載の物件情報提示装置。

請求項7

前記提示手段は、前記決定手段により決定された快適度指標を前記ユーザに提示することを特徴とする請求項6に記載の物件情報提示装置。

請求項8

ユーザの住居所在地情報諸元情報とのうち少なくとも何れか一方を含む住居情報を取得する住居情報取得手段と、前記不動産物件の所在地情報と諸元情報とのうち少なくとも何れか一方及び当該不動産物件の環境情報と、前記住居情報とに基づいて、前記住居の環境情報を予測する予測手段と、を更に備え、前記検索手段は、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有し、且つ前記住居の環境情報よりも好条件の環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索することを特徴とする請求項1乃至3の何れか一項に記載の物件情報提示装置。

請求項9

前記提示手段は、前記住居の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報と、前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報とを当該ユーザに比較可能に提示することを特徴とする請求項8に記載の物件情報提示装置。

請求項10

前記提示手段は、前記住居の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報と、前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報との差分に基づいて、前記住居の環境情報からの改善度合いを示す改善度情報を前記ユーザに提示することを特徴とする請求項8または9に記載の物件情報提示装置。

請求項11

前記住居の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて、当該住居の快適度指標を決定し、且つ、前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて、当該不動産物件の快適度指標を決定する決定手段を更に備えることを特徴とする請求項8乃至10の何れか一項に記載の物件情報提示装置。

請求項12

前記提示手段は、前記決定手段により決定された、前記住居の快適度指標と前記不動産物件の快適度指標とを前記ユーザに比較可能に提示することを特徴とする請求項11に記載の物件情報提示装置。

請求項13

前記不動産物件の環境情報は、前記不動産物件に設置されたセンサーにより取得されるか、または他の前記不動産物件に設置されたセンサーにより取得された環境情報に基づいて予測されることを特徴とする請求項1乃至12の何れか一項に記載の物件情報提示装置。

請求項14

不動産物件の環境情報を含む物件情報を複数の不動産物件毎に登録するデータベースにアクセス可能なコンピュータに、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報を取得する環境嗜好情報ステップと、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索するステップと、前記検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報を前記ユーザに提示するステップと、を実行させることを特徴とする物件情報提示プログラム

請求項15

コンピュータにより実行される物件情報提示方法であって、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報を取得する環境嗜好情報ステップと、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索するステップと、前記検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報を前記ユーザに提示するステップと、を含むことを特徴とする物件情報提示方法。

請求項16

不動産物件の環境情報を含む物件情報を複数の不動産物件毎に登録するデータベースと、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報を取得する環境嗜好情報取得手段と、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索する検索手段と、前記検索手段により検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報を前記ユーザに提示する提示手段と、を備えることを特徴とする情報提供システム

技術分野

0001

本発明は、不動産物件環境情報を用いて物件情報を提供するシステム等の技術分野に関する。

背景技術

0002

一般に、不動産所有者とユーザとの間の賃貸契約売買契約は、不動産業者仲介業者)を介して行なわれている。近年、不動産物件に関する物件情報をインターネットを介してユーザの端末に提供する物件情報サイト不動産情報サイト)が知られている。このような物件情報サイトを通じて、ユーザは端末上で、例えば、不動産物件の住所地図情報徒歩距離建物構造、築年数階数周辺住居などの参照情報閲覧することで、所望の不動産物件を探すことができる。一方、特許文献1には、不動産物件の環境に関する複数の映像情報を記憶しておき、複数の映像情報の中からユーザにより任意のものを選択して再生し、送信する物件情報表示システムが開示されている。この物件情報表示システムによれば、ユーザは、実際に現地に赴かなくても、不動産物件の環境や季節毎の状況を映像として見ることができる。また、特許文献2には、住宅に建物環境変化を測定するセンサー群を設けて、住宅の経年変化自然災害による住宅の構造変化監視して、異常を発見するためのシステムが開示されている。

先行技術

0003

特開2001−297295号公報
特開2002−140774号公報

発明が解決しようとする課題

0004

ところで、今後の不動産物件探しでは、ユーザは、物件情報サイトを通じて、上記参照情報に加え、不動産物件に設置された各種センサーにより取得された環境情報(例えば、音、振動、温度、湿度、明るさ(日照)など)を端末上で閲覧できるようになることが想定される。これにより、ユーザは今住んでいる居住場所から、どれくらいよくなるかを把握することが可能となる。しかしながら、物件情報サイトへの不動産物件の登録件数は、地域によっては非常に多いので、ユーザは、居住場所の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を探すことは手間がかかり煩雑である。

0005

そこで、本発明は、以上の点等に鑑みてなされたものであり、居住場所の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することが可能な物件情報提示装置、物件情報提示プログラム、物件情報提示方法、及び情報提供システムを提供することを目的とする。

課題を解決するための手段

0006

上記課題を解決するために、請求項1に記載の発明は、不動産物件の環境情報を含む物件情報を複数の不動産物件毎に登録するデータベースアクセス可能な物件情報提示装置であって、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報を取得する環境嗜好情報取得手段と、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索する検索手段と、前記検索手段により検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報を前記ユーザに提示する提示手段と、を備えることを特徴とする。

0007

この発明によれば、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することができる。

0008

請求項2に記載の発明は、請求項1に記載の物件情報提示装置において、前記環境情報は、複数の環境種別毎に定量化されており、前記検索手段は、前記複数の環境種別のうち前記環境嗜好情報から特定される環境種別の環境情報が示す値が予め設定された基準値よりも有利な値である不動産物件を、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件として検索することを特徴とする。

0009

この発明によれば、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することができる。

0010

請求項3に記載の発明は、請求項1または2に記載の物件情報提示装置において、前記物件情報には、前記不動産物件が有する複数の部屋毎の環境情報が含まれており、前記環境嗜好情報には、前記居住場所における特定の部屋種別の部屋の環境についてのユーザの嗜好を示し、前記検索手段は、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記特定の部屋種別の部屋の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索することを特徴とする。

0011

この発明によれば、特定の部屋種別の部屋の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することができる。

0012

請求項4に記載の発明は、請求項1乃至3の何れか一項に記載の物件情報提示装置において、前記提示手段は、前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報を前記ユーザに提示することを特徴とする。

0013

この発明によれば、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の環境情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することができる。

0014

請求項5に記載の発明は、請求項1乃至4の何れか一項に記載の物件情報提示装置において、前記提示手段は、前記ユーザの嗜好に合った環境情報が示す値と基準値との差分に基づいて、当該基準値からの改善度合いを示す改善度情報をユーザに提示することを特徴とする。

0015

この発明によれば、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の環境情報が基準値に対してどの程度改善されるかを当該ユーザに一見して把握させることできる。

0016

請求項6に記載の発明は、請求項1乃至5の何れか一項に記載の物件情報提示装置において、前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて、当該不動産物件の快適度指標を決定する決定手段を更に備えることを特徴とする。

0017

この発明によれば、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の環境情報を当該ユーザに分り易く伝えるための快適度指標を決定することができる。

0018

請求項7に記載の発明は、請求項6に記載の物件情報提示装置において、前記提示手段は、前記決定手段により決定された快適度指標を前記ユーザに提示することを特徴とする。

0019

この発明によれば、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の環境情報を快適度指標という表現形式で当該ユーザに分り易く伝えることができる。

0020

請求項8に記載の発明は、請求項1乃至3の何れか一項に記載の物件情報提示装置において、ユーザの住居の所在地情報諸元情報とのうち少なくとも何れか一方を含む住居情報を取得する住居情報取得手段と、前記不動産物件の所在地情報と諸元情報とのうち少なくとも何れか一方及び当該不動産物件の環境情報と、前記住居情報とに基づいて、前記住居の環境情報を予測する予測手段と、を更に備え、前記検索手段は、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有し、且つ前記住居の環境情報よりも好条件の環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索することを特徴とする。

0021

この発明によれば、ユーザの住居の環境と比較して、当該ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することができる。

0022

請求項9に記載の発明は、請求項8に記載の物件情報提示装置において、前記提示手段は、前記住居の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報と、前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報とを当該ユーザに比較可能に提示することを特徴とする。

0023

この発明によれば、検索された不動産物件の環境情報が、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報からどの程度改善されるかを当該ユーザに把握させることできる。

0024

請求項10に記載の発明は、請求項8または9に記載の物件情報提示装置において、前記提示手段は、前記住居の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報と、前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報との差分に基づいて、前記住居の環境情報からの改善度合いを示す改善度情報を前記ユーザに提示することを特徴とする。

0025

この発明によれば、検索された不動産物件の環境情報が、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報からどの程度改善されるかを当該ユーザに一見して把握させることできる。

0026

請求項11に記載の発明は、請求項8乃至10の何れか一項に記載の物件情報提示装置において、前記住居の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて、当該住居の快適度指標を決定し、且つ、前記検索手段により検索された不動産物件の環境情報であって前記ユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて、当該不動産物件の快適度指標を決定する決定手段を更に備えることを特徴とする。

0027

この発明によれば、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の環境情報を当該ユーザに分り易く伝えるための快適度指標を決定することができる。

0028

請求項12に記載の発明は、請求項11に記載の物件情報提示装置において、前記提示手段は、前記決定手段により決定された、前記住居の快適度指標と前記不動産物件の快適度指標とを前記ユーザに比較可能に提示することを特徴とする。

0029

この発明によれば、検索された不動産物件の環境情報が、ユーザの住居の環境情報からどの程度改善されるかを快適度指標という表現形式で当該ユーザに分り易く伝えることができる。

0030

請求項13に記載の発明は、請求項1乃至12の何れか一項に記載の物件情報提示装置において、前記不動産物件の環境情報は、前記不動産物件に設置されたセンサーにより取得されるか、または他の前記不動産物件に設置されたセンサーにより取得された環境情報に基づいて予測されることを特徴とする。

0031

請求項14に記載の発明は、不動産物件の環境情報を含む物件情報を複数の不動産物件毎に登録するデータベースにアクセス可能なコンピュータに、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報を取得する環境嗜好情報ステップと、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索するステップと、前記検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報を前記ユーザに提示するステップと、を実行させることを特徴とする。

0032

請求項15に記載の発明は、コンピュータにより実行される物件情報提示方法であって、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報を取得する環境嗜好情報ステップと、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索するステップと、前記検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報を前記ユーザに提示するステップと、を含むことを特徴とする。

0033

請求項16に記載の発明は、不動産物件の環境情報を含む物件情報を複数の不動産物件毎に登録するデータベースと、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報を取得する環境嗜好情報取得手段と、前記不動産物件の環境情報と、前記環境嗜好情報とに基づいて、前記ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を前記データベースから検索する検索手段と、前記検索手段により検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報を前記ユーザに提示する提示手段と、を備えることを特徴とする。

発明の効果

0034

本発明によれば、居住場所の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することができる。

図面の簡単な説明

0035

物件情報提供システムSの概要構成の一例を示す図である。
物件情報データベース321に登録されている情報の一例を示す図である。
システム制御部33の機能ブロックの一例を示す図である。
物件情報提供サーバ3により実行される物件検索及び提供処理の一例を示すフローチャートである。
ユーザの住居の環境情報を用いずに検索された不動産物件の物件情報を掲載する物件情報掲載ページの一例を示す図である。
ユーザの住居の環境情報を用いて検索された不動産物件の物件情報を掲載する物件情報掲載ページの一例を示す図である。

実施例

0036

以下、図面を参照して本発明の一実施形態について詳細に説明する。なお、以下に説明する実施の形態は、物件情報提供システムに対して本発明を適用した場合の実施形態である。

0037

[1.物件情報提供システムSの構成及び機能]
先ず、図1等を参照して、本発明の一実施形態に係る物件情報提供システムSの構成及び機能について説明する。図1は、物件情報提供システムSの概要構成の一例を示す図である。図1に示すように、物件情報提供システムSは、ユーザ端末1、環境情報収集サーバ2、及び物件情報提供サーバ3等を備えて構成されている。物件情報提供サーバ3は、不動産物件に関する物件情報を複数の不動産物件毎に登録するデータベースにアクセス可能な物件情報提示装置の一例である。物件情報提供サーバ3は、ユーザ端末1及び環境情報収集サーバ2のそれぞれとネットワークNWを介して通信可能になっている。ネットワークNWは、例えば、電話回線交換ネットワーク、及びインターネットに接続するためのデータ通信用パケット交換ネットワークを含む。なお、図1の例では、1つユーザ端末1を示しているが、実際には、複数のユーザ端末が存在する。

0038

ユーザ端末1は、不動産業者により提供された物件情報を閲覧するユーザ(顧客)により使用されるクライアントであり、ブラウザ機能を有する。ユーザ端末1は、ブラウザによる要求(リクエスト)に応じて物件情報サイトから提供されたページ(例えば、ウェブページランディングページ)をディスプレイ上に表れた画面(例えば、ブラウザのウインドウ)に表示する。このようなページは、例えばHTML(Hyper Text Markup Language)文書XHTML文書等の構造化文書及び画像データ等により構成される。ユーザ端末1に提供されるページの例として、物件情報を掲載するためのページ(以下、「物件情報掲載ページ」という)、及び物件情報の詳細を掲載するためのページ(以下、「詳細ページ」という)などが挙げられる。なお、ユーザ端末1の例として、パーソナルコンピュータ携帯電話機スマートフォンタブレット、及び携帯ゲーム機等が挙げられる。

0039

環境情報収集サーバ2は、不動産物件に設置されたIoT(Internet of Things)デバイスDn(n=1,2,3・・・k)のそれぞれとネットワークNWを介して通信可能になっている。IoTデバイスDnには、環境情報を取得する環境センサーが搭載されている。環境センサーとは、例えば、音センサー振動センサー温度センサー湿度センサー光センサーUVセンサー、匂いセンサー、及び風センサーのうち少なくとも1つのセンサーである。環境センサーにより、音(例えば、騒音)、振動(例えば、周辺道路通行する車による振動)、温度(気温)、湿度、明るさ、日照時間紫外線(UV)、匂い、埃(ハウスダスト)、及び通気(風通し)などのうち少なくとも何れか1つの環境情報が測定されて取得される。環境情報は、複数の環境種別毎に定量化されており、その環境種別に応じた単位により表される。例えば、音及び振動の場合の単位はデシベル(dB)、温度の場合の単位は摂氏(℃)、湿度の場合の単位は湿度百分率(%)、明るさの場合の単位はルクス(lux)である。なお、音、振動、及び温度は、時間帯毎(または季節毎且つ時間帯毎)に区別されるとよい。また、IoTデバイスDnには、当該IoTデバイスDnが設置された不動産物件の物件ID(当該不動産業物件を識別するための識別情報)が記憶される。IoTデバイスDnは、当該IoTデバイスDnに記憶された物件ID、及び環境センサーにより取得された環境情報を、ネットワークNWを介して環境情報収集サーバ2へ送信する。なお、IoTデバイスDnは、例えば1物件(1取引対象)に1台のみ設置される場合もあるし、1物件に複数台設置(不動産物件が有する複数の部屋毎に設置)される場合もある。不動産物件が有する複数の部屋毎にIoTデバイスDnが設置される場合、IoTデバイスDnには、不動産物件の物件ID等に加えて、IoTデバイスDnが設置された部屋の部屋種別(例えば、居間(リビングルーム)、寝室書斎浴室キッチン)が記憶される。この場合、IoTデバイスDnに記憶された物件ID、及び部屋種別を含む環境情報が環境情報収集サーバ2へ送信されることになる。環境情報収集サーバ2は、IoTデバイスDnからの環境情報等を収集し、収集した環境情報を物件情報提供サーバ3へ提供する。

0040

物件情報提供サーバ3は、物件情報サイトを構成するサーバである。物件情報提供サーバ3は、通信部31、記憶部32、及びシステム制御部33等を備え、これらの構成部分バス34を介して電気的に接続されている。なお、物件情報提供サーバ3は、1台のサーバコンピュータにより構成されてもよいし、複数台のサーバコンピュータにより構成されてもよい。通信部31は、システム制御部33の制御の下、ネットワークNWを介してユーザ端末1または環境情報収集サーバ2との間で通信を行う。記憶部32は、例えば、ハードディスクドライブ等から構成され、OS,及びアプリケーション(本発明の物件情報提示プログラムを含む)等を格納する。また、記憶部32には、物件情報データベース(DB)321、及びユーザ情報データベース(DB)322等が構築されている。図2は、物件情報データベース321に登録されている情報の一例を示す図である。なお、物件情報データベース321及びユーザ情報データベース322は、物件情報提供サーバ3とは異なる他のサーバに備えられてもよい。

0041

物件情報データベース321は、不動産物件に関する物件情報と、当該不動産物件を取り扱う不動産業者の不動産業者ID(当該不動産業者を識別するための識別情報)と、当該不動産物件の物件IDとを対応付けて複数の不動産物件毎に登録(記憶)する。物件情報データベース321によって、多くの物件情報を不動産業者毎に区別して管理することができる。ここで、物件情報は、不動産物件の物件名、外観写真画像、物件種別、所在地情報、諸元情報、環境情報、取引情報、及び不動産業者情報などを含む。物件種別は、個人住宅戸建て)、集合住宅マンション、またはアパート)、土地の別である。所在地情報とは、例えば、不動産物件の住所や位置情報緯度及び経度)である。諸元情報には、例えば、建物構造、築年数、階数、専有面積間取り情報、及び主要採光面等が含まれる。物件種別が集合住宅である場合の間取り情報には、各戸毎所在階、戸番号、及び間取り(各部屋の部屋種別、及び開口の方位(窓の向き)等を含む)等が含まれる。取引情報には、例えば、取引種別、及び取引条件が含まれる。取引種別は、賃貸物件新築物件、中古物件の別である。賃貸物件の取引条件は、賃料敷金、礼金、及び契約期間等である。新築物件、及び中古物件の取引条件は、売買価格管理費、及び修繕積立金等である。不動産業者情報には、不動産物件を取り扱う不動産業者の名称(例えば、会社名)、所在地、電話番号、及びメールアドレス等が含まれる。

0042

不動産物件の環境情報は、複数の環境種別毎に区別されて当該不動産物件の物件情報に含まれることになる。ここで、環境種別には、上述したように、音、振動、温度、湿度、明るさ、日照時間、紫外線、匂い、埃、及び通気等があるが、これら全ての環境種別についての環境情報が登録されなくてもよく、例えば、本発明の趣旨を考慮してより扱いやすい所定数の環境種別(例えば、音、振動、温度、及び日照時間のうち少なくとも1つ)のみの環境情報が登録されるように構成してもよい。また、部屋毎に環境情報が取得された不動産物件については、それぞれの部屋の環境情報(部屋種別を含む)が当該不動産物件の物件情報に含まれ、さらに、当該不動産物件の環境情報は、それぞれの部屋の環境情報の環境種別毎の平均値標準偏差値または中央値等でもよい)として当該不動産物件の物件情報に含まれることになる。

0043

なお、不動産物件の物件名、外観写真画像、物件種別、所在地情報、諸元情報、取引情報、及び不動産業者情報は、当該不動産物件を取り扱う不動産業者の端末から提供されることで、物件情報データベース321に登録される。一方、環境情報は、環境情報収集サーバ2から提供されることで、物件情報データベース321に登録される。ただし、物件情報データベース321に物件情報が登録される不動産物件には、環境情報収集サーバ2から環境情報が提供されない不動産物件(つまり、IoTデバイスDnが設置されない不動産物件)も存在する。このような不動産物件の環境情報は、他の不動産物件に設置された環境センサーにより取得されて物件情報データベース321に登録された環境情報等に基づいて例えば教師有りの機械学習アルゴリズムにより予測されることで、物件情報データベース321に登録される。

0044

ユーザ情報データベース322は、物件情報サイトを利用する複数のユーザそれぞれのユーザ情報検索履歴閲覧履歴、及び環境嗜好情報等をユーザ毎に対応付けて登録する。ユーザ情報には、ユーザID(当該ユーザを識別するための識別情報)、パスワード、住所(住居の所在地情報)、電話番号、メールアドレス、性別、及び年齢等の情報が含まれる。ユーザID及びパスワードは、ユーザの認証情報であり、ログインのために使用される。環境嗜好情報は、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す。

0045

システム制御部33は、CPU(Central Processing Unit),ROM(Read Only Memory),及びRAM(Random Access Memory)等から構成され、CPU(コンピュータ)がオペレーティングシステム上で動作するアプリケーションにしたがって各種処理を実行する。図3は、システム制御部33の機能ブロックの一例を示す図である。図3に示すように、システム制御部33は、環境嗜好情報取得部331、住居情報取得部332、環境情報予測部333、物件検索部334、快適度指標決定部335、及び情報提示部336等として機能する。ここで、環境嗜好情報取得部331、本発明における環境嗜好情報取得手段の一例である。住居情報取得部332は、本発明における住居情報取得手段の一例である。環境情報予測部333は、本発明における予測手段の一例である。物件検索部334は、本発明における検索手段の一例である。快適度指標決定部335は、本発明における決定手段の一例である。情報提示部336は、本発明における提示手段の一例である。

0046

環境嗜好情報取得部331は、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報をユーザ端末1から取得する。環境嗜好情報は、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す情報であればどのような表現であってもよく、環境嗜好情報の例として、音を気にする(音に敏感)、振動を気にする(振動に敏感)、暑がり、寒がり、蒸し暑さに弱い、匂いを気にする、埃を気にする、日照時間を気にする、などが挙げられる。また、環境嗜好情報の別の例として、静かな場所、振動が少ない場所、は涼しい場所、は温かい場所、蒸し暑くない場所、埃が少ない場所、日当たりが良い場所、などが挙げられる。また、環境嗜好情報は、居住場所における特定の部屋種別の部屋の環境についてのユーザの嗜好を示す場合もあり、例えば、静かな寝室、静かな居間、静かな書斎、日当たりの良い居間などが挙げられる。なお、環境嗜好情報は、例えば物件情報サイト等からユーザ端末1へ提供されたアンケートページ上を通じて得られたアンケート結果から取得されてもよく、この場合、アンケート回答したユーザのユーザIDに対応付けられてユーザ情報データベース322に登録される。

0047

住居情報取得部332は、ユーザの住居(例えば、戸建て、マンション、またはアパート)の所在地情報と諸元情報とのうち少なくとも何れか一方を含む住居情報をユーザ端末1から取得する。ユーザ情報データベース322にユーザ情報が登録されている場合、ユーザの住居の所在地情報は、ユーザ情報から取得することができる。なお、ユーザの住居の諸元情報には、例えば、建物構造、築年数、階数、専有面積、及び間取り情報等が含まれる。

0048

環境情報予測部333は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の所在地情報と諸元情報とのうち少なくとも何れか一方及び当該不動産物件の環境情報と、住居情報取得部332により取得された住居情報とに基づいて、ユーザの住居の環境情報を予測する。例えば、環境情報予測部333は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の所在地情報と、ユーザの住居の所在地情報とに基づいて、当該住居の近傍範囲内にある不動産物件を物件情報データベース321から特定し、当該特定した不動産物件の環境情報(つまり、物件情報データベース321に登録されている環境情報)を当該ユーザの住居の環境情報として予測する。ここで、住居の近傍範囲とは、環境情報(特に、音や振動)の変化が小さいと予想される範囲(例えば、住居から数mの範囲)であり、例えば、物件情報サイトの管理者により任意に設定される。これにより、サーバ負荷を低減しつつ迅速に当該住居の環境情報を求めることができる。

0049

ただし、住居の近傍範囲の不動産物件であっても、例えば、周辺環境によって日照時間や通気が大きく変化する場合も想定される。このような場合、環境情報予測部333は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の所在地情報、諸元情報、及び環境情報と、住居情報取得部332により取得された住居情報(この場合、ユーザの住居の所在地情報と諸元情報の双方を含む)とに基づいて、ユーザの住居の環境情報を教師有りの機械学習のアルゴリズムにより予測するとよい。この場合、環境情報予測部333は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の所在地情報及び諸元情報を説明変数(入力データ)xn(n=1,・・・,p)とし、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の環境情報(実測値)を目的変数正解データ)yn(n=1,・・・,p)として、説明変数xnとパラメータwとに基づき(言い換えれば、説明変数xnに対してパラメータwを用いて)構築された予測モデル学習モデル)f(w,xn)であって、損失誤差関数l(yn,f(w,xn))の総和(つまり、xnとynとの組毎に計算されたl(yn,f(w,xn))の総和)が最小になるようにパラメータwが調整された予測モデルf(w,xn)に、住居情報取得部332により取得された住居情報(ユーザの住居の所在地情報と諸元情報)x?を入力することでユーザの住居の環境情報y?(=f(w,x?):予測値)を得る。これにより、ユーザの住居の環境情報の予測精度を高めることができる。

0050

ここで、pは、予測モデルf(w,xn)の構築にあたり用いられるデータの数(項目数)、つまり、登録されている物件情報(所在地情報及び諸元情報の組)の数(言い換えれば、物件IDの数)である(登録されている環境情報の数でもある)。f(w,xn)は、wとxnを変数に持つ関数である。例えば、説明変数x1となる所在地情報及び諸元情報に対する環境情報は目的変数y1となる。損失関数l(yn,f(w,xn))には、二乗誤差、Huber誤差などが用いられる。なお、予測モデルf(w,xn)は、例えば、新たに所在地情報及び諸元情報が登録されたとき、または、新たに環境情報が登録されたときに更新される。

0051

なお、環境情報収集サーバ2から環境情報が提供されない不動産物件の環境情報については、環境情報が登録されている不動産物件の所在地情報、諸元情報及び環境情報と、環境情報が登録されていない不動産物件の所在地情報及び諸元情報とに基づいて予測される。この場合、環境情報予測部333は、環境情報が登録されている不動産物件の所在地情報及び諸元情報を説明変数(入力データ)xn(n=1,・・・,p)とし、当該環境情報(実測値)を目的変数(正解データ)yn(n=1,・・・,p)として、説明変数xnとパラメータwとに基づき構築された予測モデル(学習モデル)f(w,xn)であって、損失関数l(yn,f(w,xn))の総和が最小になるようにパラメータwが調整された予測モデルf(w,xn)に、環境情報が登録されていない不動産物件の所在地情報及び諸元情報x?を入力することで当該不動産物件の環境情報y?(=f(w,x?):予測値)を得る。

0052

本実施形態では、非常に多くの物件情報が用いられ、しかも、物件情報における項目数も多いので、教師有りの機械学習のアルゴリズムとして、XGBoostを用いれば高精度の予測を行うことができる。XGBoostは、勾配ブースティング(Gradient Boosting)と、ランダムフォレスト(Random Forests)を組み合わせたアンサンブル学習である。XGBoostでは、予測モデルf(w,xn)として複数の決定木を構築し、1つ前までの決定木の情報を用いて新たな決定木を構築していくブースティングを行うようになっている。具体的には、1つ前の決定木では予測できなかった誤差(損失関数の勾配)を目的変数として新たな決定木が構築される。各決定木において、説明変数xnは根から枝に行く途中で条件により分類され、末端の葉に辿り着くと、当該末端の葉に与えられた値が予測値として返されるようになっている。なお、XGBoostは、ランダムフォレストを採用しているため、全ての説明変数xnが使用されるのではなく、ランダムに決定された割合で説明変数xnの数が選定されて決定木が構築される。

0053

XGBoostにおいてブースティングがt回行われたときの予測モデルf(w,xn)は、下記(1)式で表される。

0054

したがって、XGBoostにおける損失関数l(yn,f(w,xn))は、下記(2)式で表される。

0055

ここで、上記(2)式で表される損失関数l(yn,f(w,xn))の総和を最小にする決定木ftを構築すれば、予測モデルf(w,xn)が最適化することができる。なお、XGBoostでは、いわゆるオーバーフィッティング(過学習)を防止するため、損失関数l(yn,f(w,xn))に正則化項Ω(ft)を加えた目的関数L(t)の総和を最小にする決定木ftを構築することになる。目的関数L(t)は、下記(3)式で表される。

0056

ここで、Tは木構造の深さであり、γ及びλは任意に設定される値であり、wjは決定木が返す値である。

0057

なお、環境情報予測部333は、教師有りの機械学習のアルゴリズム以外の分析手法を用いて環境情報を予測するように構成してもよい。例えば、環境情報予測部333は、環境情報が登録されている不動産物件を、クラスタリング(例えば、k-means法)或いは主成分分析等のアルゴリズムにしたがって複数のグループ(つまり、類似する所在地情報及び諸元情報が属するクラスタ)に分類する。次に、環境情報予測部333は、分類されたグループ毎に、所在地情報及び諸元情報のそれぞれに対応付けられた環境情報の平均値(または、標準偏差値)を算出する。次に、環境情報予測部333は、ユーザの住居の所在地情報及び諸元情報(または環境情報が登録されていない不動産物件の所在地情報及び諸元情報)が属するグループを特定する。例えば、環境情報予測部333は、各グループに属する所在地情報及び諸元情報に基づいて、各グループの中心を計算し、ユーザの住居の所在地情報及び諸元情報(または環境情報が登録されていない不動産物件の所在地情報及び諸元情報)との間の距離(例えば、ユークリッド距離シティブロック距離など)が最も近い中心を有するグループを特定する。そして、環境情報予測部333は、特定されたグループにおける環境情報の平均値(または、標準偏差値)を、ユーザの住居の環境情報(環境情報が登録されていない不動産物件の環境情報)として予測する。

0058

物件検索部334は、ユーザの住居の環境情報を用いない検索と、ユーザの住居の環境情報を用いる検索との何れか一方を実行することができる。なお、いずれの検索の場合も、物件検索部334は、ユーザから任意に指定された検索条件(例えば、地域、賃料、間取り等)をAND条件として加えて検索することができる。

0059

先ず、ユーザの住居の環境情報を用いない検索では、物件検索部334は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の環境情報(例えば所定数の不動産物件の環境情報のそれぞれ)と、環境嗜好情報取得部331により取得された環境嗜好情報(居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報)とに基づいて、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を物件情報データベース321から検索する。例えば、物件検索部334は、環境嗜好情報から特定される環境種別の環境情報が示す値が予め設定された第1基準値よりも有利な値である不動産物件を、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件として検索する。ここで、第1基準値は、例えば、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の環境情報の平均値(標準偏差値または中央値等でもよい)またはアンケートなどから求められた理想値であり、環境種別に応じて設定される。例えば、環境嗜好情報が音に敏感(または静かな場所)を示す場合、当該環境嗜好情報から環境種別として音が特定され、当該音の環境情報が示す値(dB)が第1基準値(例えば、40dB)よりも有利な値(この場合、第1基準値より小さい値)である不動産物件が検索される。また、環境嗜好情報が振動に敏感(または振動が少ない場所)を示す場合、当該環境嗜好情報から環境種別として振動が特定され、当該振動の環境情報が示す値(dB)が第1基準値(例えば、30dB)よりも有利な値(この場合、第1基準値より小さい値)である不動産物件が検索される。また、環境嗜好情報が暑がり(または夏は涼しい場所)を示す場合、当該環境嗜好情報から環境種別として温度が特定され、当該温度の環境情報が示す値(℃)が第1基準値(例えば、30℃)よりも有利な値(この場合、第1基準値より小さい値)である不動産物件が検索される。また、環境嗜好情報が寒がり(または冬は温かい場所)を示す場合、当該環境嗜好情報から環境種別として温度が特定され、当該温度の環境情報が示す値(℃)が第1基準値(例えば、5℃)よりも有利な値(この場合、第1基準値より大きい値)である不動産物件が検索される。また、環境嗜好情報が日照時間を気にする(または日当たりが良い場所)を示す場合、当該環境嗜好情報から環境種別として日照時間が特定され、当該日照時間の環境情報が示す値(4h)が第1基準値(例えば、6h)よりも有利な値(この場合、第1基準値より大きい値)である不動産物件が検索される。

0060

なお、物件検索部334は、環境嗜好情報から特定される複数の環境種別のそれぞれの環境情報が示す値が、それぞれの第1基準値よりも有利な値である不動産物件を、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件として検索する場合もある。例えば、環境嗜好情報が音に敏感(または静かな場所)且つ振動に敏感(または振動が少ない場所)を示す場合、当該環境嗜好情報から環境種別として音及び振動が特定され、当該音の環境情報が示す値(dB)が第1基準値(例えば、40dB)よりも有利な値であり、且つ当該振動の環境情報が示す値(dB)が第1基準値(例えば、30dB)よりも有利な値である不動産物件が検索される(環境種別が3つ以上の場合も同様)。

0061

また、環境嗜好情報が特定の部屋種別の部屋の環境についてのユーザの嗜好を示す場合、物件検索部334は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の環境情報と、当該環境嗜好情報とに基づいて、当該特定の部屋種別の部屋の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を物件情報データベース321から検索する。この場合、例えば、物件検索部334は、環境嗜好情報から特定される環境種別で、且つ当該環境嗜好情報から特定される部屋種別の環境情報が示す値が第1基準値よりも有利な値である不動産物件を、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件として検索する。これにより、特定の部屋種別の部屋の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することができる。例えば、環境嗜好情報が静かな寝室を示す場合、当該環境嗜好情報から環境種別として音が特定され、且つ当該環境嗜好情報から部屋種別として寝室が特定され、当該寝室における当該音の環境情報が示す値(dB)が第1基準値(例えば、40dB)よりも有利な値である不動産物件が検索される。或いは、例えば、環境嗜好情報が静かな寝室を示す場合、当該環境嗜好情報から環境種別として音及び振動が特定され、且つ当該環境嗜好情報から部屋種別として寝室が特定され、当該寝室における当該音の環境情報が示す値(dB)が第1基準値(例えば、40dB)よりも有利な値であり、且つ当該寝室における当該振動の環境情報が示す値(dB)が第1基準値(例えば、30dB)よりも有利な値である不動産物件が検索される。

0062

なお、物件検索部334は、環境嗜好情報から特定される環境種別の環境情報が示す値と第1基準値との差分がより大きい上位所定数(例えば、10件)の環境情報を有する不動産物件を検索してもよい。或いは、物件検索部334は、環境嗜好情報から特定される環境種別の環境情報が示す値と第1基準値との差分が予め設定された第2基準値より大きい環境情報を有する不動産物件を検索してもよい。ここで、第2基準値は、環境種別に応じて設定される。例えば、環境情報が音である場合は第2基準値が30dB程度に設定され、環境情報が振動である場合は第2基準値が10dB程度に設定され、環境情報が温度である場合は第2基準値が5℃程度に設定され、環境情報が日照時間である場合は第2基準値が1時間程度に設定される。

0063

次に、ユーザの住居の環境情報を用いる検索では、物件検索部334は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の環境情報と、環境嗜好情報取得部331により取得された環境嗜好情報と、環境情報予測部333により予測された、ユーザの住居の環境情報とに基づいて、ユーザの嗜好に合った環境情報を有し、且つ当該ユーザの住居の環境情報よりも好条件の環境情報(つまり、当該住居の環境情報が示す値より有利な値を示す環境情報)を有する不動産物件を物件情報データベース321から検索する。ここで、好条件とは、環境種別に応じて異なる。例えば環境種別が音(例えば、騒音)または振動(例えば、周辺道路を通行する車による振動)である場合、ユーザの住居の環境情報(dB)より低い環境情報(dB)が好条件の環境情報(ユーザの住居の環境情報が示す値より有利な値を示す)。また、例えば環境種別が冬の温度(例えば、10月〜4月までの季節平均気温)である場合、ユーザの住居の環境情報(℃:平均気温)より高い環境情報(℃:平均気温)が好条件の環境情報となる一方、環境種別が夏の温度(例えば、5月〜9月までの季節の平均気温)である場合、ユーザの住居の環境情報(℃:平均気温)より低い環境情報(℃:平均気温)が好条件の環境情報となる。また、例えば環境種別が日照時間である場合、ユーザの住居の環境情報(時間h)より長い環境情報(時間h)が好条件の環境情報となる。例えば、物件検索部334は、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の環境情報のうちユーザの嗜好に合った環境情報(つまり、環境嗜好情報から特定される環境種別の環境情報)と、ユーザの住居の環境情報のうち当該ユーザの嗜好に合った環境情報(つまり、環境嗜好情報から特定される環境種別の環境情報)とを比較することで、当該不動産物件で特定された環境種別の環境情報が示す値が、当該ユーザの住居で特定された環境種別の環境情報は示す値よりも有利な値である不動産物件を、物件情報データベース321から検索する。これにより、ユーザの住居の環境と比較して、当該ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することができる。

0064

なお、物件検索部333は、より好条件(上記特定された環境種別の環境情報の差分がより大きい)となる上位所定数(例えば、10件)の環境情報を有する不動産物件を検索してもよい。或いは、物件検索部333は、ユーザの住居で特定された環境種別の環境情報との差分が予め設定された第2基準値より大きい好条件の環境情報を有する不動産物件を検索してもよい。

0065

快適度指標決定部335は、物件検索部334により検索された不動産物件の環境情報に基づいて当該不動産物件の快適度指標を決定する。また、ユーザの住居の環境情報が環境情報予測部333により予測された場合、快適度指標決定部335は、当該ユーザの住居の環境情報に基づいて当該住居の快適度指標を決定する。ここで、快適度指標は、例えば上述した第1基準値を基準として、環境情報が示す値の範囲が所定範囲(例えば、0〜10)に収まるように規格化正規化)された値であり、例えば環境種別毎に決定される。例えば、音と振動の少なくとも何れか一方に基づいて快適度指標としての静穏性が決定され、温度に基づいて快適度指標としての適温性が決定され、湿度に基づいて快適度指標としての爽快性が決定され、明るさと日照時間の少なくとも何れか一方に基づいて快適度指標としての採光性が決定される。さらに、各快適度指標の変化量または外界との差分に基づいて快適度指標としての気密性が決定されてもよい。静穏性、適温性、爽快性、採光性、及び気密性は、不動産物件の個別評価値ということができる。また、各快適度指標の分散(または平均)に基づいて快適度指標としての安定性が決定されてもよく、安定性は、不動産物件の総合評価値ということができる。

0066

情報提示部336は、物件検索部334により検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報(少なくとも不動産物件の物件名及び所在地情報)をネットワークNWを介してユーザ端末1に送信して検索結果として表示させることでユーザに提示する。ユーザの住居の環境情報を用いない場合の検索結果において、情報提示部336は、物件検索部334により検索された不動産物件の環境情報であってユーザの嗜好に合った環境情報(つまり、環境嗜好情報から特定された環境種別の環境情報)をユーザに提示するとよい。或いは、ユーザの住居の環境情報を用いない場合の検索結果において、情報提示部336は、物件検索部334により検索された不動産物件の環境情報であってユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて決定された快適度指標(または、環境情報と快適度指標の組合せ)をユーザに提示するとよい。これにより、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の環境情報を快適度指標という表現形式で当該ユーザに分り易く伝えることができる。また、ユーザの住居の環境情報を用いない場合の検索結果において、情報提示部336は、ユーザの嗜好に合った環境情報が示す値と第1基準値との差分に基づいて、当該第1基準値からの改善度合いを示す改善度情報をユーザに提示するとよい。これにより、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の環境情報が第1基準値に対してどの程度改善されるかを当該ユーザに一見して把握させることできる。

0067

また、ユーザの住居の環境情報を用いた場合の検索結果において、情報提示部336は、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報と、物件検索部334により検索された不動産物件の環境情報であってユーザの嗜好に合った環境情報とをユーザに比較可能に提示するとよい。これにより、検索された不動産物件の環境情報が、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報からどの程度改善されるかを当該ユーザに把握させることができる。或いは、ユーザの住居の環境情報を用いた場合の検索結果において、情報提示部336は、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて決定された快適度指標(または、環境情報と快適度指標の組合せ)と、物件検索部334により検索された不動産物件の環境情報であってユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて決定された快適度指標(または、環境情報と快適度指標の組合せ)とをユーザに比較可能に提示するとよい。これにより、検索された不動産物件の環境情報が、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報からどの程度改善されるかを快適度指標という表現形式で当該ユーザに分り易く伝えることができる。また、ユーザの住居の環境情報を用いた場合の検索結果において、情報提示部336は、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報と、物件検索部334により検索された不動産物件の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報との差分に基づいて、ユーザの住居の環境情報からの改善度合いを示す改善度情報をユーザに提示するとよい。これにより、検索された不動産物件の環境情報が、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報からどの程度改善されるかを当該ユーザに一見して把握させることできる。或いは、ユーザの住居の環境情報を用いた場合の検索結果において、情報提示部336は、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて決定された快適度指標と、物件検索部334により検索された不動産物件の環境情報であってユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて決定された快適度指標との差分に基づいて、ユーザの住居の快適度指標からの改善度合いを示す改善度情報をユーザに提示するとよい。これにより、検索された不動産物件の環境情報が、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報からどの程度改善されるかを快適度指標という表現形式で当該ユーザに分り易く伝えることができる。

0068

[2.物件情報提供システムSの動作]
次に、図4等を参照して、物件情報提供システムSの動作について説明する。図4は、物件情報提供サーバ3により実行される物件検索及び提供処理の一例を示すフローチャートである。先ず、ユーザ端末1(ブラウザ)は、ユーザの操作に応じて物件情報サイトにアクセスして物件情報検索ページの要求を、ネットワークNWを介して物件情報提供サーバ3へ送信する。物件情報提供サーバ3は、ユーザ端末1からの物件情報検索ページの要求を受信すると、当該物件情報検索ページを、ネットワークNWを介してユーザ端末1へ送信する。次いで、ユーザ端末1(ブラウザ)は、物件情報提供サーバ3からの物件情報検索ページを受信すると、物件情報検索ページを表示する。このような物件情報検索ページ上で、ユーザは環境嗜好情報を含む検索条件と住居情報を指定することができる。ユーザが検索条件(または、検索条件及び住居情報)を指定(例えば、キー入力、または表示された候補から選択)し、検索実行指示を行うと、ユーザ端末1(ブラウザ)は、少なくとも検索条件を含む検索要求を、ネットワークNWを介して物件情報提供サーバ3へ送信する。

0069

物件情報提供サーバ3は、ユーザ端末1からの検索要求を受信すると、図4に示す処理を開始する。図4に示す処理が開始されると、物件情報提供サーバ3(物件検索部334)は、受信された検索要求に含まれる検索条件に基づいて、当該検索条件(環境嗜好情報以外の地域等の検索条件)を満たす不動産物件を物件情報データベース321から検索する(ステップS1)。なお、この検索は、ステップS1で最初に実行されるのではなく、例えばステップS6の検索の直後、ステップS10の検索の直後、及びステップS14の検索の直後に実行されるように構成してもよい。

0070

次いで、物件情報提供サーバ3(環境嗜好情報取得部331)は、受信された検索要求に環境嗜好情報が含まれているか否かを判定する(ステップS2)。物件情報提供サーバ3(環境嗜好情報取得部331)は、上記検索要求に環境嗜好情報が含まれていないと判定した場合(ステップS2:NO)、ステップS3へ進む。なお、上記検索要求に環境嗜好情報が含まれていない場合であっても、ユーザ情報データベース322に環境嗜好情報が登録されている場合、例えばログインにより特定されたユーザIDに対応付けられた環境嗜好情報がユーザ情報データベース322から取得されてもよい。一方、物件情報提供サーバ3(環境嗜好情報取得部331)は、上記検索要求に環境嗜好情報が含まれていると判定した場合(ステップS2:YES)、当該環境嗜好情報を取得して、ステップS9へ進む。

0071

ステップS3では、物件情報提供サーバ3(住居情報取得部332)は、受信された検索要求に住居情報が含まれているか否かを判定する。物件情報提供サーバ3(住居情報取得部332)は、上記検索要求に住居情報が含まれていないと判定した場合(ステップS3:NO)、ステップS4へ進む。なお、上記検索要求に住居情報が含まれていない場合、例えばログインにより特定されたユーザIDに対応付けられた所在地情報が住居情報としてユーザ情報データベース322から取得されてもよい。ステップS4では、物件情報提供サーバ3(情報提示部336)は、ステップS1で検索された(つまり、検索でヒットした)不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報を検索結果として掲載する物件情報掲載ページをネットワークNWを介してユーザ端末1に送信する。これにより、当該物件情報掲載ページがユーザ端末1の画面に表示される。一方、物件情報提供サーバ3(住居情報取得部332)は、上記検索要求に住居情報が含まれていると判定した場合(ステップS3:YES)、当該住居情報を取得して、ステップS5へ進む。

0072

ステップS5では、物件情報提供サーバ3(環境情報予測部333)は、ステップS1で検索された不動産物件の所在地情報と諸元情報とのうち少なくとも何れか一方及び当該不動産物件の環境情報と、ステップS3で取得された住居情報とに基づいて、ユーザの住居の環境情報を予測する。次いで、物件情報提供サーバ3(物件検索部334)は、ステップS1で検索された不動産物件の環境情報と、ステップS5で予測された、ユーザの住居の環境情報とを比較することで、当該住居の環境情報よりも好条件の環境情報を有する不動産物件(つまり、当該住居の環境情報が示す値より有利な値を示す環境情報が物件情報中に含まれる不動産物件)を、ステップS1で検索された不動産物件の中から検索する(ステップS6)。次いで、物件情報提供サーバ3(快適度指標決定部335)は、ステップS5で予測された、ユーザの住居の環境情報に基づいて当該住居の快適度指標を決定し、且つ、ステップS6で検索された不動産物件の環境情報に基づいて当該不動産物件の快適度指標を決定する(ステップS7)。次いで、物件情報提供サーバ3(情報提示部336)は、ステップS6で検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報(当該不動産物件の物件名、所在地情報、及び環境情報を含む)、ステップS5で予測された環境情報、及びステップS7で決定された快適度指標を検索結果として掲載する物件情報掲載ページをネットワークNWを介してユーザ端末1に送信する(ステップS8)。これにより、当該物件情報掲載ページがユーザ端末1の画面に表示される。

0073

ステップS9では、物件情報提供サーバ3(住居情報取得部332)は、受信された検索要求に住居情報が含まれているか否かを判定する。物件情報提供サーバ3(住居情報取得部332)は、上記検索要求に住居情報が含まれていないと判定した場合(ステップS9:NO)、ステップS10へ進む。なお、上記検索要求に住居情報が含まれていない場合、例えばログインにより特定されたユーザIDに対応付けられた所在地情報が住居情報としてユーザ情報データベース322から取得されてもよい。一方、物件情報提供サーバ3(住居情報取得部332)は、上記検索要求に住居情報が含まれていると判定した場合(ステップS9:YES)、当該住居情報を取得して、ステップS13へ進む。

0074

ステップS10では、物件情報提供サーバ3(物件検索部334)は、ステップS1で検索された不動産物件の環境情報と、ステップS2で取得された環境嗜好情報とに基づいて、ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を、ステップS1で検索された不動産物件の中から検索する。この検索(ユーザの住居の環境情報を用いない検索)では、上述したように、環境嗜好情報から特定された環境種別の環境情報が示す値が、上記第1基準値よりも有利な値である不動産物件(つまり、上記第1基準値より有利な値を示す環境情報が物件情報中に含まれる不動産物件)が検索される。次いで、物件情報提供サーバ3(快適度指標決定部335)は、ステップS10で検索された不動産物件の環境情報(少なくとも、当該不動産物件の環境情報のうちユーザの嗜好に合った環境情報)に基づいて当該不動産物件の快適度指標を決定する(ステップS11)。次いで、物件情報提供サーバ3(情報提示部336)は、ステップS10で検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報(当該不動産物件の物件名、所在地情報、及びユーザの嗜好に合った環境情報を含む)、及びステップS11で決定された快適度指標を検索結果として掲載する物件情報掲載ページをネットワークNWを介してユーザ端末1に送信する(ステップS12)。これにより、当該物件情報掲載ページがユーザ端末1の画面に表示される。

0075

ステップS13では、物件情報提供サーバ3(環境情報予測部333)は、ステップS1で検索された不動産物件の所在地情報と諸元情報とのうち少なくとも何れか一方及び当該不動産物件の環境情報と、ステップS9で取得された住居情報とに基づいて、ユーザの住居の環境情報を予測する。次いで、物件情報提供サーバ3(物件検索部334)は、ステップS1で検索された不動産物件の環境情報と、ステップS2で取得された環境嗜好情報と、ステップS13で予測された、ユーザの住居の環境情報とに基づいて、ユーザの嗜好に合った環境情報を有し、且つ当該ユーザの住居の環境情報よりも好条件の環境情報を有する不動産物件をステップS1で検索された不動産物件の中から検索する(ステップS14)。この検索(ユーザの住居の環境情報を用いる検索)では、上述したように、ステップS1で検索された不動産物件の環境情報のうちユーザの嗜好に合った環境情報と、当該ユーザの住居の環境情報のうち当該ユーザの嗜好に合った環境情報とが比較されることで、当該不動産物件で特定された環境種別の環境情報が示す値が、当該ユーザの住居で特定された環境種別の環境情報は示す値よりも有利な値である不動産物件が検索される。次いで、物件情報提供サーバ3(快適度指標決定部335)は、ステップS13で予測された、ユーザの住居の環境情報(少なくとも、当該ユーザの住居の環境情報のうち当該ユーザの嗜好に合った環境情報)に基づいて当該住居の快適度指標を決定し、且つ、ステップS14で検索された不動産物件の環境情報(少なくとも、当該不動産物件の環境情報のうちユーザの嗜好に合った環境情報)に基づいて当該不動産物件の快適度指標を決定する(ステップS15)。次いで、物件情報提供サーバ3(情報提示部336)は、ステップS14で検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報(当該不動産物件の物件名、所在地情報、及びユーザの嗜好に合った環境情報を含む)、及びステップS15で決定された快適度指標を検索結果として掲載する物件情報掲載ページをネットワークNWを介してユーザ端末1に送信する(ステップS16)。これにより、当該物件情報掲載ページがユーザ端末1の画面に表示される。

0076

図5は、ユーザの住居の環境情報を用いずに検索された不動産物件(この例では、賃貸物件)の物件情報を掲載する物件情報掲載ページ(ステップS12で送信)の一例を示す図であり、図6は、ユーザの住居の環境情報を用いて検索された不動産物件の物件情報を掲載する物件情報掲載ページ(ステップS16で送信)の一例を示す図である。図5の例において検索された不動産物件は、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を含む検索条件を満たす不動産物件である。一方、図6の例において検索された不動産物件は、ユーザの住居の環境情報よりも好条件の環境情報を有し、且つ、居住場所の環境についての当該ユーザの嗜好を含む検索条件を満たす不動産物件である。図5及び図6に示す物件情報掲載ページには、住居情報表示領域R1、検索条件表示領域R2、及び物件一覧表示領域R3等が設けられている。

0077

住居情報指定領域R1には、不動産物件の検索に用いられた環境情報(ユーザの住居の環境情報)の基になった住居情報(この例では、住所、築年数、階数、間取り、及び所在階)が表示されるようになっている。図5の例では、不動産物件の検索にはユーザの住居の環境情報が用いられていないので、当該ユーザの住居の住居情報は表示されていない。一方、図6の例では、不動産物件の検索にはユーザの住居の環境情報が用いられているので、当該環境情報の基になった住居情報(この例では、住所、築年数、階数、間取り、及び所在階)が表示されている。住居情報指定領域R1において、ユーザによる入力に応じて住居情報が更新(変更、追加、または削除)されると、更新後の住居情報に基づいて環境情報の予測が行われ、予測された環境情報が用いられて不動産物件の再検索が実行されることになる。

0078

検索条件指定領域R2には、不動産物件の検索に用いられた検索条件が表示されるようになっている。図5及び図6の例では、検索に用いられた検索条件として、環境嗜好、地域、賃料、間取りが表示されている。ここで、環境嗜好(環境嗜好情報)は、上述したように、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す。図5及び図6の例では、複数の環境嗜好のうちチェックボックスチェックされた音に敏感及び振動に敏感が検索条件として指定されている。検索条件指定領域R2において、ユーザによる入力に応じて検索条件が更新(変更、追加、または削除)されると、更新後の検索条件が用いられて不動産物件の再検索が実行されることになる。

0079

物件一覧表示領域R3には、検索された不動産物件の一覧が表示されるようになっている。図5及び図6の例では、不動産物件毎に区切られた物件表示領域R2a,R2b,R2cのうち、物件表示領域R2aの全部と物件表示領域R2bの一部が画面内に表示されている。ユーザ端末1が物件情報掲載ページを受信した時点では、図5及び図6に示すように、表示順序が上位に設定された物件表示領域R2aが画面内に表示される。そして、ユーザのスクロール操作により物件情報掲載ページがスクロールすることで、表示順序が物件表示領域R2aより下位に設定された物件表示領域R2b以降が画面内に表示されることになる。物件表示領域2aには、物件名101、物件情報の一部(賃料、所在地、交通、間取り)102、環境情報103、改善度情報104、及び快適度指標105が表示されている。物件名101は、詳細ページへのリンク文字であり、このリンククリックまたはタップされると、物件情報中のほぼ全部等を表示する詳細ページが表示されることになる。

0080

環境情報103、改善度情報104、及び快適度指標105の内容は図5図6とで異なっている。図5に示す環境情報103は、検索された不動産物件の環境情報であってユーザの嗜好に合った環境情報を示している。図5に示す改善度情報104は、ユーザの嗜好に合った環境情報の平均値(第1基準値)からの改善度合いを示している。図5に示す快適度指標105は、検索された不動産物件の快適度指標を複数の環境種別毎にレーダチャートで示しており、特に、ユーザの嗜好に合った環境情報(つまり、環境嗜好情報から特定される環境種別の環境情報)に基づいて決定された快適度指標(この例では、静穏性の快適度指標)がユーザに分かり易く示している。一方、図6に示す環境情報103は、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報と、検索された不動産物件の環境情報であってユーザの嗜好に合った環境情報とをユーザに比較可能に示している。図6に示す改善度情報104は、ユーザの住居の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報と、検索された不動産物件の環境情報であって当該ユーザの嗜好に合った環境情報との差分に基づいて、ユーザの住居の環境情報からの改善度合いを示している。図6に示す快適度指標105は、ユーザの住居の快適度指標と、検索された不動産物件の快適度指標とを複数の環境種別毎に比較可能にレーダチャートで示しており、特に、ユーザの嗜好に合った環境情報に基づいて決定された快適度指標(この例では、静穏性の快適度指標)がユーザに分かり易く示している。

0081

以上説明したように、上記実施形態によれば、物件情報データベース321に登録されている不動産物件の環境情報と、居住場所の環境についてのユーザの嗜好を示す環境嗜好情報とに基づいて、当該ユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件を検索し、検索された不動産物件の物件情報に含まれる少なくとも一部の情報をユーザに提示するように構成したので、居住場所の環境についてのユーザの嗜好に合った環境情報を有する不動産物件の物件情報をユーザの手間をかけずに迅速に提示することができる。

0082

なお、以上のように本発明の一実施形態を説明したが、本発明は上記実施形態に限定されるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲で上記実施形態から種々構成等に変更を加えてもよく、その場合も本発明の技術的範囲に含まれる。例えば、上記実施形態において、環境情報予測部333は、不動産物件の所在地情報と諸元情報とのうち少なくとも何れか一方及び当該不動産物件の環境情報と、ユーザの住居情報とに基づいて、ユーザの住居の環境情報を予測するように構成したが、不動産物件の所在地情報と諸元情報とのうち少なくとも何れか一方及び当該不動産物件の環境情報に基づき決定された快適度指標と、ユーザの住居情報とに基づいて、ユーザの住居の快適度指標を予測してもよい。また、上記実施形態において、物件検索部334は、不動産物件の環境情報と、ユーザの住居の環境情報とを比較することで、当該住居の環境情報よりも好条件の環境情報を有する不動産物件を検索するように構成したが、不動産物件の環境情報に基づき決定された快適度指標と、ユーザの住居の環境情報に基づき決定された快適度指標とを比較することで、当該住居の快適度指標よりも好条件の快適度指標を有する不動産物件を検索してもよい。また、上記実施形態では、物件情報提供サーバ3により本発明に係る各手段の処理が実施される場合について説明したが、本発明に係る一部の手段の処理が物件情報提供サーバ3により実施され、且つ本発明に係る他の一部の手段の処理がユーザ端末1により実施されてもよい。

0083

1ユーザ端末
2環境情報収集サーバ
3物件情報提供サーバ
31通信部
32 記憶部
33システム制御部
321物件情報データベース
322ユーザ情報データベース
331 環境嗜好情報取得部
332住居情報取得部
333環境情報予測部
334物件検索部
335快適度指標決定部
336情報提示部
S 物件情報提供システム

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