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技術 不動産仲介装置、不動産仲介方法、及び不動産仲介プログラム

出願人 スタイルアクト株式会社
発明者 沖有人
出願日 2015年7月30日 (5年3ヶ月経過) 出願番号 2015-150765
公開日 2017年2月9日 (3年9ヶ月経過) 公開番号 2017-033164
状態 特許登録済
技術分野 特定用途計算機
主要キーワード 指定面積 区分所有 中古マンション 円刻み 適正価格 分布取得 複数物件 周辺条件
関連する未来課題
重要な関連分野

この項目の情報は公開日時点(2017年2月9日)のものです。
また、この項目は機械的に抽出しているため、正しく解析できていない場合があります

図面 (9)

課題

不動産売買の成約に至るまでの時間を短縮する。

解決手段

不動産仲介システムは、インターネット上のバーチャル空間で不動産売買のマーケットプレイス運営し、公正不動産取引が迅速に行われるように、売買顧客に対してIT技術を駆使した様々な仕組みやツールを提供する。豊富な過去の取引データを独自のアルゴリズム分析して物件に対して適切な査定を行い、売主値段設定を支援する。また、従来はブラックボックスだった売りニーズと買いニーズの分布を売買ボードによって視覚化する。売買当事者は、売買ボードを参照しながら、交渉で成約しそう相手に対してタップすることができる。

概要

背景

近年、インターネットなどの通信ネットワークを用いた不動産売買仲介システムが盛んに利用されている。
これらシステムには、業者用と個人用があり、何れも条件で物件絞り込んだ後、これらの物件情報写真立地条件間取り販売価格など)をコンピュータ画面上で羅列するようになっている。
業務用のものは、仲介業者店舗に設置された端末から使用され、仲介業者が顧客の要望に添った物件を検索するのに用いられる。そして、仲介業者は、検索された物件を一件ずつ顧客に紹介していく。
個人用のものは、ウェブサイト上で条件に適合した物件が一覧表示され、購入希望者は、これらを一件ずつ吟味していく。

このように、通信ネットワークを用いた不動産仲介ビジネス支援する技術として特許文献1の「情報配信装置及び情報配信方法」がある。
この技術は、不動産仲介業者ごとに物件の絞り込み条件を設定し、これを不動産仲介業者に配信するものである。

しかし、従来のシステムは、何れもシステムによって一覧表示された物件を顧客側で一件ずつ吟味していく必要があるため、効率が悪いという問題があった。

概要

不動産売買の成約に至るまでの時間を短縮する。不動産仲介システムは、インターネット上のバーチャル空間で不動産売買のマーケットプレイス運営し、公正不動産取引が迅速に行われるように、売買顧客に対してIT技術を駆使した様々な仕組みやツールを提供する。豊富な過去の取引データを独自のアルゴリズム分析して物件に対して適切な査定を行い、売主値段設定を支援する。また、従来はブラックボックスだった売りニーズと買いニーズの分布を売買ボードによって視覚化する。売買当事者は、売買ボードを参照しながら、交渉で成約しそう相手に対してタップすることができる。

目的

本発明は、不動産売買の成約に至るまでの時間を短縮することを目的とする

効果

実績

技術文献被引用数
0件
牽制数
0件

この技術が所属する分野

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請求項1

売買対象となる不動産物件物件条件を取得する物件条件取得手段と、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定手段と、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得手段と、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得手段と、前記売り価格分布取得手段が取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得手段が取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力手段と、を具備したことを特徴とする不動産仲介装置

請求項2

前記売り価格の分布と前記買い価格の分布は、度数分布であることを特徴とする請求項1に記載の不動産仲介装置。

請求項3

前記買い価格の分布において、前記売主が設定した売り価格以上の買い価格を設定している買主がいる場合に、当該売主から当該買主に対して個別に通信する売主通信手段を具備したことを特徴とする請求項1、又は請求項2に記載の不動産仲介装置。

請求項4

前記売主が前記売り価格から価格を下げた場合に、前記売主通信手段で通信できる買主の増加数提示する買主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項3に記載の不動産仲介装置。

請求項5

前記売り価格の分布において、前記買主が設定した買い価格以下の売り価格を設定している売主がいる場合に、当該買主から当該売主に対して個別に通信する買主通信手段を具備したことを特徴とする請求項1から請求項4までのうちの何れか1の請求項に記載の不動産仲介装置。

請求項6

前記買主が前記買い価格から価格を上げた場合に、前記買主通信手段で通信できる売主の増加数を提示する売主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項5に記載の不動産仲介装置。

請求項7

前記取得した物件条件に適合する過去の成約物件の成約価格の分布を取得する成約価格分布取得手段を具備し、前記出力手段は、前記成約価格分布取得手段が取得した成約価格の分布を、前記売り価格の分布と前記買い価格の分布と対比して出力することを特徴とする請求項1から請求項6までのうちの何れか1の請求項に記載の不動産仲介装置。

請求項8

物件条件取得手段と、物件特定手段と、売り価格分布取得手段と、買い価格分布取得手段と、出力手段と、を備えたコンピュータにおいて、前記物件条件取得手段で、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得ステップと、前記物件特定手段で、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定ステップと、前記売り価格分布取得手段で、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得ステップと、前記買い価格分布取得手段で、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得ステップと、前記出力手段で、前記売り価格分布取得ステップで取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得ステップで取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力ステップと、を備えたことを特徴とする不動産仲介方法

請求項9

売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得機能と、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定機能と、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得機能と、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得機能と、前記売り価格分布取得機能で取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得機能で取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力機能と、をコンピュータで実現する不動産仲介プログラム

技術分野

0001

本発明は、不動産仲介装置、不動産仲介方法、及び不動産仲介プログラムに関し、例えば、通信ネットワークを介して不動産物件売買仲介する装置等に関する。

背景技術

0002

近年、インターネットなどの通信ネットワークを用いた不動産売買仲介システムが盛んに利用されている。
これらシステムには、業者用と個人用があり、何れも条件で物件絞り込んだ後、これらの物件情報写真立地条件間取り販売価格など)をコンピュータ画面上で羅列するようになっている。
業務用のものは、仲介業者店舗に設置された端末から使用され、仲介業者が顧客の要望に添った物件を検索するのに用いられる。そして、仲介業者は、検索された物件を一件ずつ顧客に紹介していく。
個人用のものは、ウェブサイト上で条件に適合した物件が一覧表示され、購入希望者は、これらを一件ずつ吟味していく。

0003

このように、通信ネットワークを用いた不動産仲介ビジネス支援する技術として特許文献1の「情報配信装置及び情報配信方法」がある。
この技術は、不動産仲介業者ごとに物件の絞り込み条件を設定し、これを不動産仲介業者に配信するものである。

0004

しかし、従来のシステムは、何れもシステムによって一覧表示された物件を顧客側で一件ずつ吟味していく必要があるため、効率が悪いという問題があった。

先行技術

0005

特開2005−18396号公報

発明が解決しようとする課題

0006

本発明は、不動産売買の成約に至るまでの時間を短縮することを目的とする。

課題を解決するための手段

0007

本発明は、前記目的を達成するために、請求項1に記載の発明では、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得手段と、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定手段と、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得手段と、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得手段と、前記売り価格分布取得手段が取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得手段が取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力手段と、を具備したことを特徴とする不動産仲介装置を提供する。
請求項2に記載の発明では、前記売り価格の分布と前記買い価格の分布は、度数分布であることを特徴とする請求項1に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項3に記載の発明では、前記買い価格の分布において、前記売主が設定した売り価格以上の買い価格を設定している買主がいる場合に、当該売主から当該買主に対して個別に通信する売主通信手段を具備したことを特徴とする請求項1、又は請求項2に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項4に記載の発明では、前記売主が前記売り価格から価格を下げた場合に、前記売主通信手段で通信できる買主の増加数提示する買主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項3に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項5に記載の発明では、前記売り価格の分布において、前記買主が設定した買い価格以下の売り価格を設定している売主がいる場合に、当該買主から当該売主に対して個別に通信する買主通信手段を具備したことを特徴とする請求項1から請求項4までのうちの何れか1の請求項に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項6に記載の発明では、前記買主が前記買い価格から価格を上げた場合に、前記買主通信手段で通信できる売主の増加数を提示する売主増加数提示手段を具備したことを特徴とする請求項5に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項7に記載の発明では、前記取得した物件条件に適合する過去の成約物件の成約価格の分布を取得する成約価格分布取得手段を具備し、前記出力手段は、前記成約価格分布取得手段が取得した成約価格の分布を、前記売り価格の分布と前記買い価格の分布と対比して出力することを特徴とする請求項1から請求項6までのうちの何れか1の請求項に記載の不動産仲介装置を提供する。
請求項8に記載の発明では、物件条件取得手段と、物件特定手段と、売り価格分布取得手段と、買い価格分布取得手段と、出力手段と、を備えたコンピュータにおいて、前記物件条件取得手段で、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得ステップと、前記物件特定手段で、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定ステップと、前記売り価格分布取得手段で、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得ステップと、前記買い価格分布取得手段で、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得ステップと、前記出力手段で、前記売り価格分布取得ステップで取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得ステップで取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力ステップと、を備えたことを特徴とする不動産仲介方法を提供する。
請求項9に記載の発明では、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得機能と、前記取得した物件条件に適合する不動産物件を特定する物件特定機能と、前記特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得機能と、前記特定した不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得機能と、前記売り価格分布取得機能で取得した売り価格の分布と、前記買い価格分布取得機能で取得した買い価格の分布を対比した状態で出力する出力機能と、をコンピュータで実現する不動産仲介プログラムを提供する。

発明の効果

0008

本発明によれば、売主側の売り価格の分布と買主側の買い価格の分布が一覧できるため、これによって売主、買主の双方が迅速に意思決定を行うことができ、成約に至るまでの時間が短縮される。

図面の簡単な説明

0009

不動産仲介システムの構成を説明するための図である。
仲介サーバや端末のハードウェア的な構成を説明するための図である。
価格設定方法などを説明するための図である。
仲介ウェブサイトが提示する画面を説明するための図である。
(a)検索画面、(b)売主用の売買ボードを説明するための図である。
(a)検索画面、(b)買主用の売買ボードを説明するための図である。
売主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。
買主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。

実施例

0010

(1)実施形態の概要
不動産仲介システム1(図1)は、インターネット3上のバーチャル空間で不動産売買のマーケットプレイス運営している
不動産仲介システム1は、公正不動産取引が迅速に行われるように、売買顧客に対してIT技術を駆使した様々な仕組みやツールを提供する。
例えば、不動産仲介システム1は、豊富な過去の取引データを独自のアルゴリズム分析して物件に対して適切な査定を行い、売主の値段設定を支援する。
また、不動産仲介システム1は、従来はブラックボックスだった売りニーズと買いニーズの分布を売買ボードによって視覚化する(図5、6)。
売買当事者は、売買ボードを参照しながら、交渉で成約しそう相手に対してアプローチすることができる。

0011

(2)実施形態の詳細
図1(a)は、本実施の形態における不動産物件(以下、物件)の取引形態を説明するための図である。
物件の売主(売り顧客)と買主(買い顧客)は、それぞれ、予め登録されているエージェントから自己のエージェントを選択する。
そして、売り方の代理人である売主エージェントと買い方の代理人である買主エージェントが、それぞれ、売主と買主を代理して売買交渉を行う。
以下では、売主エージェントと買主エージェントを特に区別しない場合は、単にエージェントと記し、売主と買主を特に区別しない場合は、単に売買当事者と記すことにする。

0012

このように売主と買主が、それぞれ、不動産売買の専門家であるエージェントを立てて取引する形態は、欧米で一般的に行われているものである。
例えば、米国では、利益相反を防ぐために、1人のエージェントが売主と買主の双方を代理すること(両手取引という)は禁止されている。
一方、我が国では、慣行として両手取引も行われており、取引量の約半分を占めている。そのため、本実施の形態では、売主と買主の双方がそれぞれエージェントを立てる形態を基本としつつ、後述するように、部分的に両手取引も容認している。

0013

図1(b)は、本実施の形態に係る不動産仲介システム1のネットワーク構成を示した図である。
不動産仲介システム1では、区分所有中古マンションの売買を仲介する。
売買対象を中古マンションとしたのは、構造などが規格化されており、不動産仲介システム1の事業者が独自に蓄積した過去の成約データと計算アルゴリズムによって、容易に適正価格が計算できるためである。
なお、これは一例であって、売買対象に土地新築マンション一戸建て住宅を含めることも可能である。

0014

不動産仲介システム1は、仲介サーバ2、端末4〜7、及びインターネット3などで構成されており、端末4〜7は、インターネット3を介して仲介サーバ2と通信することができる。
端末4〜7は、例えば、パーソナルコンピュータスマートフォン携帯電話などの通信端末装置で構成されており、それぞれ、売主、売主エージェント、買主、買主エージェントが仲介サーバ2にアクセスするのに用いられる。
なお、図では、売主、売主エージェント、買主、買主エージェントを1人ずつ図示して簡略化しているが、これらは各々複数人存在する。

0015

仲介サーバ2は、売主(端末4)と買主(端末6)が、それぞれ売主エージェント(端末5)と買主エージェント(端末7)を介して物件を売買するのを仲介する不動産仲介装置である。
仲介サーバ2は、仲介ウェブサイトをオンライン上で運営しており、当該仲介ウェブサイトによって売主、買主、エージェントに各種のサービスを提供する。
仲介サーバ2は、例えば、次のような機能を備えている。

0016

会員登録機能)
不動産仲介システム1を利用する売主、買主は、仲介サーバ2において売買当事者として会員登録するようになっている。
このように、不特定多数ではなく、本気で不動産売買を行おうとしているものを会員登録させてサービスを提供することにより成約効率を高めることができる。
これらの本気で取引しようとしている売買当事者の集団に、後述の査定価格や売買ボードなどの付加価値の高い情報を提供することにより、更に効率を高めることができる。

0017

エージェント登録機能)
エージェントは、不動産仲介システム1の運営事業者から専門家としての認定を受けて不動産仲介システム1に登録するようになっている。
これらエージェントの実績を推し量る情報(顧客評価、業者ランク(当該ランクの認定修了証)、料金、成約率など)は、仲介ウェブサイトで売買当事者に開示されている。
売買当事者は、仲介ウェブサイト上でこれらの情報を吟味し、買主は買主エージェントを選択し、売主は売主エージェントを選択する。
仲介サーバ2は、後述のデータベースにおいて、売主、売主の物件、及び売主エージェントをづけ、買主と買主エージェントを紐づける。

0018

売買当事者とエージェントが紐づけられた後は、売買当事者とエージェントは個別にやりとりし、売買当事者の予算事情などが考慮され、価格の設定、個別の相談、相手との交渉などに関与する。
売買当事者がエージェントを介して売買を行うことにより、売買当事者による不当な価格設定やその他の不正行為を防止することができる。
なお、エージェントは、不動産仲介システム1の事業者の従業員であってもよいし、独立事業者として不動産仲介システム1に参加してもよい。

0019

(物件、及び売り条件登録機能
売主は、売却する物件の物件情報(立地、築年数、間取り、売り希望価格、売り許容価格など)を仲介サーバ2に登録する。
ここで、売主希望価格は、「この価格だったら売ります」という売主が設定した売り指値価格であり、買主に開示される。
一方、売り許容価格は、売主が内心で交渉によってここまで値下げしてもよいと思っている下限の価格であり、交渉を有利に進めるために買主には秘匿されている。

0020

(買い条件登録機能)
買主は、購入希望する物件の物件情報(立地、築年数、間取り、買い希望価格、買い許容価格など)を仲介サーバ2に登録する。
ここで、買主希望価格は、「この価格だったら買います」という買主が設定した買い指値価格であり、売主に開示される。
一方、買い許容価格は、買主が内心で交渉によってここまで値段が高くなってもよいと思っている上限の価格であり、交渉を有利に進めるために売主には秘匿されている。

0021

(査定価格提示機能
売買対象となっている全ての物件には、不動産仲介システム1の事業者が査定し適正価格と判断した参考価格が当該事業者により設定されており、仲介ウェブサイトで売主、買主に開示されている。この参考価格の算出については、後述する。
これにより、売主と買主が不動産取引の専門知識を有していない場合であっても、売主は、自己の物件にどの程度の希望価格を設定すればよいか分かり、買主は、物件の割安割高を判断することができる。
このように物件価格に対して第三者信頼できる根拠を提供することにより、売主による物件の値段設定と買主による物件探しが迅速に行われることが期待できる。

0022

また、価格交渉も参考価格を中心に行われるため(即ち、交渉の落としどころが予めだいたい分かっているため)、交渉も速やかに行われる。
この不動産仲介システム1では、成約価格の殆どは、参考価格の±10%以内に収まると予想されており、これによって適正価格を逸脱した特異な取引が減るため、このような特異な取引によって市場が歪められるのを防ぐこともできる。

0023

因みに、参考(査定)価格を算出するアルゴリズムは次の通りである。
新築のマンションは、業界用語で鳥籠と呼ばれており、その価格表は鳥籠表と呼ばれている。
そして、鳥籠表にある新築マンションが中古市場に出てきて成約した場合に、これを紐づけていくと、中古マンションの立地条件(○○から徒歩○分、広さ○平方メートル、○階建ての○階、窓から東京タワー見えるなど)や築年数などに基づく価格推移の時系列データが多数得られる。
これを加重平均したデータに売買対象となっている物件を当てはめると、適正であると思われる市場価格、即ち参考価格を算出することができる。
すなわち、新築時の価格に中古の騰落率をかけることで、参考(査定)価格を算出することができる。

0024

これらの過去データや計算アルゴリズムは、不動産仲介システム1の事業者が独自に収集構築したものであって、その規模と精度は、他社の追随を許さないものとなっている。
そのため、参考価格提示機能は、本気で物件を売買しようとしている顧客を不動産仲介システム1に集客する強い動機づけとなっている。
また、セカンドオピニオン的に当該機能を利用する者から潜在的なニーズを呼び起こすこともできる。

0025

(売買ボード提示機能)
株の売買では、売り方の売値分布と買い方の買値分布を対応させて提示する板情報が広く用いられている。そして、売値と買値の交差する価格で株の売買が行われる。これによって株の取引が促進される。

0026

不動産仲介システム1では、同様の考えから、成約に至る時間を短縮化するために売買ボード(売買板情報)を買主、売主に提供している。
売買ボードは、いわば株式取引における板情報の不動産版であり、売買対象となる物件に対する売り価格の分布と買い価格の分布を対比して提示する。
これによって、売り残と買い残を視覚的に一覧できるほか、一番安く売りたい売主や一番予算の多い買主の存在を認識することができるため、取引が活発化する。
売買ボードの対象となる物件には、「月島駅から徒歩圏内で、広さは80〜100平方メートル」などといった所定の物件条件を満たす複数の物件群に対して作成する場合と、「○○マンション」といった所定の物件条件を満たす単数の物件に対して作成する場合がある。
前者の複数物件を対象とする場合には、物件群に属する各物件の売り価格の価格帯ごとの数(売り物件、あるいは売主の度数)と、当該物件条件を満たす物件の購入を希望する買主の価格帯ごとの数(買主の度数)を対比して表示する。
後者の単数物件を対象とする場合には、当該物件の売り価格と、当該物件の購入を希望する買主の価格帯ごとの数を対比して表示する。

0027

また、売買ボードに使用する売り価格と買い価格には、希望価格を用いる場合と許容価格を用いる場合がある。
売り希望価格と買い希望価格で売買ボードを作成する場合、これらの価格は公開されているため、これら価格を価格帯で表示してもよいし、価格を明示して表示してもよい。
一方、売り許容価格、買い許容価格で売買ボードを作成する場合、これらの価格は秘匿されているため、例えば、200万円刻み程度の所定の価格帯で表し、実際の許容価格が分からないようにする。

0028

このように、仲介サーバ2は、例えば、最寄り駅や築年数など、売買対象となる不動産物件の物件条件を取得する物件条件取得手段を備えている。
そして、仲介サーバ2は、後述するデータベースから、当該物件条件に適合する不動産物件を検索により特定する物件特定手段を備えている。
更に、仲介サーバ2は、データベースに記憶されている情報を読み取ることにより、検索により特定した不動産物件の売主が設定した売り価格の分布を取得する売り価格分布取得手段を備えている。
また、仲介サーバ2は、買主がデータベースに予め登録した購入希望物件の条件と物件条件取得手段で取得した物件条件を照合することにより、当該取得した物件条件に適合する不動産物件に対して買主が設定した買い価格の分布を取得する買い価格分布取得手段を備えている。
そして、仲介サーバ2は、売買ボードを作成して出力することにより、売り価格の分布と買い価格の分布を対比した状態で出力する出力手段を備えている。
また、仲介サーバ2は、売り価格の分布と買い価格の分布を、売り物件(売主)の数と買主の数を付随させた度数分布で提供している。

0029

なお、本実施の形態では、売り価格の分布と買い価格の分布を度数分布によって対比したが、度数を付随させず、単に価格の分布で対比させることもできる。
また、実際の度数を付随させるもののほか、平均、分散、標準偏差などの統計処理された度数を対比させることも可能である。

0030

(売りタップ機能
売買当事者間で個別に取引を打診することを当システムでは「タップする」と呼んでいる。
そこで、売主側から個別の買主側に「買いませんか?」と取引を打診することを売りタップと呼ぶことにする。
売主は、売買ボードを参照して売り価格以上の買い価格を提示している買主がいた場合は、買主に売りタップすることができる。
また、売買ボードを参照しながら買い価格の高い順に売りタップすることができるため、物件が高く売れる可能性を追求することができる。

0031

売りタップは、仲介ウェブサイトが備えた売りタップ機能を用い、売主の売主エージェントが相手方の買主エージェントに買いを催促するメッセージを送信することにより行われる。
なお、仲介サーバ2は、売り価格よりも安い買い価格を設定している買主には売りタップできないようになっている。このように、売りタップできる範囲を成約する可能性の高い対象に限定することにより、無駄なタップを抑制し、成約に至るプロセスを効率化することができる。
このように、仲介サーバ2は、売買ボードの買い価格の分布において、売主が設定した売り価格以上の買い価格を設定している買主がいる場合に、当該売主から当該買主に対して個別に通信する売主通信手段(本実施の形態ではメッセージの送信機能)を備えている。

0032

(両手取引機能)
売主エージェントは、売主の代理人となった場合、売り物件を不動産仲介システム1に登録後の一定期間(例えば、一週間程度)公開せずに、直接買主に売りタップすることができる。
この場合、売主エージェントは、買主エージェントも兼ねることになり、両手取引となる。
両手取引では、エージェントに支払われる手数料は、売主、買主双方から支払われるため2倍になり、エージェントにとって非公開期間内で買主を獲得する大きな動機づけとなる。そのため、物件の売買が迅速化されることが期待できる。

0033

(買いタップ機能)
買主側から個別の売主側に「当該物件に興味があります」と取引を打診することを買いタップと呼ぶことにする。
買主は、売買ボードを参照して買い許容価格以下の売り価格を提示している売主がいた場合は、売主に買いタップすることができる。
また、売買ボードを参照しながら売り価格の低い順に買いタップすることができるため、物件が安く買える可能性を追求することができる。
買いタップは、仲介ウェブサイトが備えた買いタップ機能を用い、当該買主の買主エージェントが相手方の売主エージェントに興味があることを伝えるメッセージを送信することにより行われる。
なお、仲介サーバ2は、買い許容価格よりも高い売り価格を設定している売主には買いタップできないようになっている。このように、買いタップできる範囲を成約する可能性の高い対象に限定することにより、無駄な買いタップを抑制し、成約に至るプロセスを効率化することができる。

0034

このように、仲介サーバ2は、売買ボードの売り価格の分布において、買主が設定した買い価格以下の売り価格を設定している売主がいる場合に、当該買主から当該売主に対して個別に通信する買主通信手段(本実施の形態ではメッセージの送信機能)を備えている。
不動産仲介システム1では、買いタップに当該物件を内覧できる権利を付随させている。
内覧は、買主が実際行うほか、買主エージェントが代理で行うこともできる。
買主エージェントが代理で内覧を行う場合、買主エージェントが端末7を持参して当該物件を訪れ、端末7のカメラマイクロフォンを用いて買主と通話しながら買主の端末6に内覧をライブ中継する。又は、内覧を録画して送ってもよい。
このような代理内覧は、買主が当該物件から遠隔地に在住している場合に特に有効であり、買主が現地を訪れる時間、手間、費用を省くことにより、成約に至るプロセスを効率化することができる。

0035

イベント記録機能
不動産仲介システム1は、仲介ウェブサイトで、売主と買主が取引相手を見つけた後は、基本的に売主と買主とのエージェントを介した自主的な交渉に任せ、重要なイベント(内覧の実行、契約締結決済の実行など)を登録してもらうようにしている。
これは、個別の交渉は、当事者間で電話などを用いて自主的に行った方が負担が少なく、効率もよいからである。
なお、当事者間の交渉も仲介ウェブサイト上で行うように構成することも可能である。

0036

(顧客信用評価機能)
不動産仲介システム1が適切に運用されるためには、売買当事者も適切に行動してもらうことが大切である。
例えば、売主が設定した売り価格が高すぎたり、買主が設定した買い価格が安すぎたりして売買相手が見つからない場合は、売主に関しては値下げ、買主に関しては値上げしてもらう必要がある。
また、会員登録したものの、買主探しや物件探しなどの活動を行わない場合は、もっと積極的に参加してもらう必要がある。
このため、不動産仲介システム1では、売買当事者を評価するためのポイント制を設置し、評価の低い売買当事者には、何らかのペナルティ課すようにしている。

0037

上記の例では、例えば、1ヶ月以内に売買条件更新しない場合は、所定のポイントが減額され、仲介サイトログインすれば、その度に所定のポイントが加算されるようになっている。
この他にも、ポイントを加算・減算する項目が設定されており、仲介サーバ2は、売買当事者の仲介ウェブサイトにおけるアクション監視し、ポイントによる評価を更新していく。
不動産仲介システム1の事業者は、売買当事者にポイントが加算されるための個別のアドバイスも行っている。

0038

(エージェント信用評価機能)
不動産仲介システム1では、エージェントの質の向上を図るため、成約件数、案内件数、顧客数顧客満足度などの項目を集計して公表している。

0039

アンケート機能
買主が内覧した場合に、仲介ウェブサイトで、その結果をアンケートフォームに入力してもらい、仲介サーバ2に送信してもらう。
アンケート回答は、不動産仲介システム1を改善していく上での貴重資料となる。

0040

図2(a)は、仲介サーバ2のハードウェア的な構成を説明するための図である。
仲介サーバ2は、CPU(Central Processing Unit)10、ROM(Read Only Memory)11、RAM(Random Access Memory)12、通信制御装置13、記憶装置14などがバスラインで接続されて構成されている。
CPU10は、各種のプログラムに従って各種情報処理を行う中央処理装置であって、本実施の形態では、記憶装置14に記憶されている仲介プログラムによって、仲介ウェブサイトを運営する。
ROM11は、読み取り専用メモリであって、仲介サーバ2が動作する際の基本的なプログラムやパラメータなどが記憶されている。
RAM12は、読み書きが可能なメモリであって、CPU10が動作する際のワーキングメモリを提供する。
RAM12は、例えば、仲介ウェブサイトの画面を作成したり、売買ボードを作成したり、各種データを更新したりする際に用いられる。

0041

通信制御装置13は、仲介サーバ2をインターネット3に接続するインターフェースである。
仲介サーバ2は、インターネット3を介して端末4〜7と通信し、これらからデータを受信したり、これらに対して仲介ウェブサイトの各種画面を表示するための画面データを送信したりする。

0042

記憶装置14は、ハードディスクなどの記憶媒体を用いて構成されており、仲介プログラムや、会員DB(データベース)、エージェントDB、過去成約DBなどを記憶している。
仲介プログラムは、仲介サーバ2に不動産仲介装置としての機能を発揮させるためのプログラムであって、CPU10が仲介プログラムを実行することにより、上記の各機能が実現される。

0043

会員DBは、会員、即ち、売買当事者のデータを蓄積したデータベースである。
会員DBには、各会員を識別する会員IDに対応づけて、会員の氏名、生年月日住所、電話番号、資金量などといった基礎的な個人データのほか、売却、又は購入を希望している物件の物件情報、選択したエージェントのエージェントIDなど、物件の売買に関する情報などが記憶されている。

0044

ここで、物件情報には、売主が売却する物件、又は、買主が購入を希望する物件の詳細な情報や希望価格、許容価格が含まれており、売買ボードを作成する際に、作成対象となる売り物件や買主を検索するのに用いられる。
エージェントDBは、エージェントのデータを蓄積したデータベースである。
エージェントDBには、エージェントを識別するためのエージェントIDに対応づけて、所属、エージェント業務を行うに当たっての資格免許番号、氏名、生年月日、写真、売買当事者に宛てた自己紹介アピール文などの基礎データのほか、過去の実績や以前担当した売買当事者による評価など、売買当事者がエージェントを選択する際に用いられるデータなどが記憶されている。

0045

過去成約DBには、過去に成約した物件の物件条件、成約日、成約価格などが記憶されており、参考価格を計算するための基礎データとして用いられる。
なお、参考価格を正確に計算するためには、データが多いほどよいため、不動産仲介システム1で成約したものに限らず、入手できる全てのデータを蓄積している。
なお、上の例では、簡略化のため、売主の物件の物件情報を会員DBに含めたが、これは物件DBとして独立して管理し、会員IDと物件IDによって対応づけてもよい。

0046

図2(b)は、端末4のハードウェア的な構成を説明するための図である。
本実施の形態では、一例として、端末4をスマートフォンとするが、パーソナルコンピュータや携帯電話など、インターネット3を介して仲介サーバ2と通信できる通信端末であればよい。
以下では、端末4を端末4〜7の代表として説明するが、端末5〜7の構成も同様である。
端末4は、CPU20、ROM21、RAM22、通信制御装置23、カメラ24、スピーカ25、マイクロフォン26、表示装置27、入力装置28、記憶装置29などがバスラインで接続されて構成されている。
CPU20は、各種のプログラムに従って各種情報処理を行う中央処理装置であって、通話機能ブラウザ機能などを発揮する。
このブラウザ機能によって、売買当事者やエージェントは、仲介サーバ2にアクセスして仲介ウェブサイトが提供するサービスを利用することができる。
また、内覧の際には、買主の端末6と買主エージェントの端末7で、ライブ中継用アプリケーションを実行し、買主と買主エージェントが音声でやりとりしながら、買主エージェントが端末7で室内を撮影し、買主がその動画を端末6で確認する。

0047

ROM21は、読み取り専用メモリであって、端末4が動作する際の基本的なプログラムやパラメータなどが記憶されている。
RAM22は、読み書きが可能なメモリであって、CPU20が動作する際のワーキングメモリを提供する。
通信制御装置23は、端末4を基地局と無線回線によって接続し、端末4は、基地局を介してインターネット3に接続する。
カメラ24は、外界投影面に投影する光学系と、投影された像を電気信号に変換する撮像素子を用いて構成されており、被写体を撮影するのに用いられ、例えば、内覧の際に室内を撮影するのに用いられる。

0048

スピーカ25は、音声を出力する装置で、マイクロフォン26は、音声を入力する装置である。これらは、例えば、売主と売主エージェントや買主と買主エージェントが通話して連絡を取り合ったり、売主エージェントと買主エージェントが交渉を行ったりするのに用いられる。
表示装置27は、例えば、液晶ディスプレイを用いて構成されており、静止画、動画、文字などの各種情報を表示する。本実施の形態では、表示装置27は、仲介ウェブサイトが提供する画面を表示する。
売買当事者やエージェントは、これによって仲介サーバ2から情報を得ることができる。

0049

入力装置28は、例えば、液晶ディスプレイの表面に重畳して設置されたタッチパネルを備えており、売買当事者やエージェントが指で液晶ディスプレイにタッチすると、これを感知する。
アイコンにタッチしたり、テキストを入力したりすることにより、売買当事者やエージェントは、仲介サーバ2に情報を送信して入力することができる。
なお、端末4が携帯電話の場合は、携帯電話に設置されたキーによって情報を入力することができ、端末4がパーソナルコンピュータの場合は、キーボードマウスなどの入力装置を用いることができる。

0050

記憶装置29は、例えば、EEPROM(Electrically Erasable Programmable Read−Only Memory)などの記憶媒体を備えており、CPU20にブラウザ機能を発揮させるブラウザプログラムや、その他のプログラム(例えば内覧動画をライブ中継するアプリケーション)が記憶されている。

0051

図3(a)は、ある物件条件を満たす物件群に対する売りニーズ31と買いニーズ32を表した図である。
横軸は、金額を表し、図面に向かって左側が高く、右側が安くなっている。高さは、度数(人数)を表している。
売りニーズ31は、売主が希望する売却価格とその人数の度数分布であって、一般にある価格(売りニーズ31の頂点に対応する価格)を中心に広がっている。
買いニーズ32は、買主が希望する購入価格とその人数の度数分布であって、一般にある価格(買いニーズ32の頂点に対応する価格)を中心に広がっている。
そして、売りニーズ31と買いニーズ32が交わる領域が成約範囲34であり、売りニーズ31と買いニーズ32の交わる中心価格33の周りに分布している。

0052

従来では、これら売りニーズ31と買いニーズ32がブラックボックス状態で売買当事者から見えなかったため、市場のメカニズムが十分機能しない場合があった。
そして、特に不動産取引の知識を有しない者が売買当事者となった場合、情報の不対称性によって不利となり、適正価格よりも安い価格で物件を売ってしまったり、あるいは、高い価格で買ってしまう場合があった。

0053

これに対して、不動産仲介システム1では、売買ボードを提示することにより、売主は、買いニーズ32を見ながら、買主は、売りニーズ31を見ながら適正価格の見当をつけつつ価格設定を行うことができる。
これによって、売買当事者が不動産取引の素人であっても適正な価格設定を行うことができ、情報の非対称性を解消することができる。

0054

図3(b)は、不動産仲介システム1における価格設定方法を説明するための図である。
不動産仲介システム1では、売買ボードにより物件の適正価格の見当をつける手がかりを売買当事者に与えつつ、過去の取引データから算出される参考価格を提供する。
売買当事者は、これらの手がかりを基に希望価格と許容価格の2段構えで価格を設定することができる。
売主は、売買ボードで適正価格を探りつつ、売りに出す自己の物件の査定から得られた参考価格を考慮しながら、「この価格なら売ってもよい」という売り希望価格を設定して買主に公開する。
更に、「この価格までなら譲歩してもよい」という売り許容価格(売り希望価格より低い価格で売りに応じる下限の価格)を設定し、自己の選択した売主エージェントと売り許容価格を共有しつつ、買い方には秘密にする。

0055

買主も、売買ボードで適正価格を探りつつ、参考価格を考慮しながら、「この価格なら買ってもよい」という買い希望価格を設定して売主に公開する。
更に、「この価格までなら譲歩してもよい」という買い許容価格(買い希望価格より高い価格で買いに応じる上限の価格)を設定し、自己の選択した買主エージェントと買い許容価格を共有しつつ、売り方には秘密にする。
そして、売買当事者は、売買ボードを見ながら希望価格と許容価格を変更して価格差を狭めていき、売り許容価格と買い許容価格が交差すると、それぞれ、個別に売りタップ、買いタップを行って直接価格交渉する。これによって、参考価格に基づく適正価格の範囲で成約する。
なお、売主の売り希望価格を買主が指値した場合は、速やかに取引して成約することになる。

0056

図4の各図は、仲介サーバ2が、売買当事者に対して仲介ウェブサイト上で提示する画面を説明するための図である。
図4(a)は、ログイン画面の一例を示した図である。
既に不動産仲介システム1の会員となっている者は、自己の会員IDとパスワードを入力してログインボタン35を選択する。
すると、マイページと呼ばれる自分(ログインした会員)専用にカスタマイズされた画面に遷移する。
マイページには、自己のエージェントとやりとりするメッセージ欄、物件を検索する欄、物件売買を支援するその他の機能が提供されている。
一方、これから不動産仲介システム1に会員登録する新規売買当事者は、新規登録ボタン36を選択して会員登録する。

0057

図4(b)は、新規登録ボタン36を選択した後に表示される売りボタン40と買いボタン41を示した図である。
物件を売る売買当事者は、売りボタン40を選択し、物件を買う売買当事者は、買いボタン41を選択する。
売りボタン40を選択した場合は、売主用の登録画面に移行する。
売主用の登録画面では、自己の個人情報や売却に係る物件の詳細な情報を入力するようになっている。
登録画面での入力が提出されると、会員IDとパスワードの設定が行われ、売主は会員となる。
会員登録後、不動産仲介システム1の事業者は、過去データを用いて当該物件を査定し、売主のマイページに表示する。
売主は、売主エージェントを選択し、売主エージェントと相談しながら、売り希望価格と売り許容価格を設定する。
これらの価格の入力は、売主エージェントが行い、売主による不適切な価格が入力されるのを防ぐ。
以上の情報は会員DBに記憶され、売買ボード作成の際に使用される。

0058

一方、買いボタン41を選択した場合は、買主用の登録画面に移行する。
買主用の登録画面では、自己の個人情報や資金量、希望する物件の条件などの詳細な情報を入力するようになっている。
登録画面での入力が提出されると、会員IDとパスワードの設定が行われ、買主は会員となる。
会員登録後、買主は、買主エージェントを選択し、買主エージェントと相談しながら、買い希望価格と買い許容価格を設定する。
これらの価格の入力は、買いエージェントが行い、例えば、買主の資金量を超えるような不適切な価格が入力されるのを防ぐ。
以上の情報は会員DBに記憶され、売買ボード作成の際に使用される。

0059

図4(c)は、エージェント選択画面の一例を示した図である。
売主は、会員登録した後、売主用のエージェント選択画面で自己の売主エージェントを選択する。買主も会員登録した後、買主用のエージェント選択画面で自己の買主エージェントを選択する。
エージェント選択画面には、選択対象となるエージェントの顔写真や直近実績などの主な情報が一覧表示される。
ここでエージェントを選択すると、当該エージェントに関するより詳細な情報を閲覧することができる。

0060

エージェントに関する詳細な情報には、例えば、自己紹介、顧客からの評価、仲介サーバ2が算出した信用評価などが含まれており、売主や買主は、これらの情報を基にエージェントを選択する。
売主や買主がエージェントを選択すると、仲介サーバ2は、売主IDや買主IDにエージェントIDを紐づけて記憶する。これにより売主や買主を代理するエージェントが確定する。

0061

図4(d)は、物件紹介画面の一例を示した図である。
仲介サーバ2は、物件紹介画面に、買主が興味のある物件を検索して選択すると、その詳細を表示する。各物件紹介画面は、売主が提出した物件情報を基に作成されている。
物件紹介画面には、立地場所、売主が設定した売り希望価格、参考価格、物件写真、間取図、物件説明、担当の売主エージェントなどが表示されている。

0062

図の例では、売り希望価格は、8000万円となっており、仲介サーバ2が過去データから算出した参考価格は、7900万円から8200万円となっている。
このように、本実施の形態では、参考価格の誤差を考慮して参考価格に幅を持たせて表示している。
物件写真は、売主や売主エージェントが撮影してアップロードした画像であって動画をアップロードすることもできる。

0063

図5の各図は、仲介サーバ2が売主に対して提示する売主用の売買ボードを説明するための図である。
なお、仲介サーバ2は、売主用の売買ボードと買主用の売買ボードを用意しており、売主に対しては、売主用の売買ボードを提示し、買主に対しては買主用の売買ボードを提示する。

0064

図5(a)は、売主用の検索画面の一例を示した図である。
検索画面は、「駅」、「指定面積帯」、「築年」、「過去1年間売出住戸数」、「売り許容価格」などの項目から構成されている。なお、これは一例であって、例えば、「駅から徒歩○分以内」など、更に多くの項目があってもよい。
「駅」は、物件の徒歩圏の駅を指定する項目であり、ここでは、一例として月島が設定されている。
「指定面積帯」は、対象とする物件の床面積の範囲を指定する項目であり、ここでは、一例として80〜100平方メートルが設定されている。
「築年」は、築年数を指定する項目であり、ここでは、一例として10年が設定されている。
「過去1年間売出住戸数」は、上記の条件で過去1年間に売り出された住戸の総数が表示され、ここでは、27戸となっている。
「売り許容価格」には、売主が現在設定している売り許容価格が表示され、ここでは、7600万円となっている。

0065

以上の条件で検索すると、当該条件に合致する物件の売買ボードが仲介サーバ2によって作成されて表示される。
なお、デフォルト検索条件としては、売主の物件が含まれるように設定されており、売主の物件が含まれた売買ボードが作成される。
また、検索条件に設定する条件を厳しくしたり、緩めたりして売買ボードを作成することにより、周辺条件での価格の分布を観察することができる。

0066

図5(b)は、上記検索条件によって作成された売主用の売買ボードの一例を示した図である。
この例では、売買ボードは、売り価格と買い価格として売り許容価格と買い許容価格を用いて作成されている。
そのため、売り許容価格、買い許容価格が公開されないように、これらの価格そのものではなく、200万円ごとの価格帯にて表示し、具体的な金額は分からないようになっている。
なお、売り許容価格が5000万円以下の場合は、価格帯を100万円ごとにするなど、売り許容価格が低いほど価格帯の幅を狭くするように構成することもできる。

0067

売買ボードは、「過去売出」、「過去成約」、「価格帯」、「売り許容価格」、「内覧」、「買い許容価格」などの項目から構成されている。
「過去売出」は、上記条件にて過去に売り出された住戸数を価格帯ごとに示したものである。
「過去成約」は、上記条件にて過去に成約した件数を価格帯ごとに示したものである。
このように、仲介サーバ2は、物件情報に適合する過去の成約物件の成約価格の分布を取得する成約価格分布取得手段を備えており、当該成約価格の分布を、売り価格の分布と買い価格の分布と対比して出力することができる。

0068

「価格帯」は、売主の設定した売り許容価格を中心に、物件の価格を所定の金額(ここでは、200万円)で区分したものである。ここでは、売り許容価格である7600万円を中心に200万円ずつの価格帯が設定されている。
「売り許容価格」は、各価格帯に売り許容価格が設定されている物件の戸数(あるいは売主の人数)を示したものである。
「内覧」は、既に内覧を受けた物件の数を価格帯ごとに示したものである。これにより、当該物件の購入を見当している買主がどの程度いるか見当をつけることができる。
「買い許容価格」は、各価格帯に買い許容価格を設定している買主の人数を示したものである。
これにより、例えば、7600万円〜7800万円(=7600+200)の価格帯52では、過去に売りに出された戸数が4戸、そのうち成約した戸数が4戸(即ち全部)、売り許容価格が設定されている物件が3戸、そのうち内覧を受けた物件は1戸、買い許容価格を設定している買主は2人となっている。
このような売買ボードを用いることによって、過去の成約実績、及び売りニーズと買いニーズの分布を、売り許容価格を中心とする各価格帯に渡って一覧表示することができる。

0069

ここで、価格帯51、52では、売主が設定した売り許容価格以上の価格帯に買い許容価格が設定されている。
この場合、当該売主と、価格帯51、52に買い許容価格を設定している買主では、許容価格の価格帯が重なっており、図3(b)に示した価格交渉範囲で売買交渉が成立する可能性がある。
このため、不動産仲介システム1では、価格交渉範囲にある買主に対して売りタップができるようになっている。
売りタップできる買主の人数は、交渉を早める上で重要であるため、売買ボードでは、売主が設定した売り許容価格を強調表示し、売りタップできる買主の人数を、例えば、着色するなどして売主の視覚に訴え一瞥で識別できるようになっている。
図では、一例として、売り許容価格を太線で表し、売りタップ可能な買主の人数を矩形で囲って表してある。

0070

また、買い許容価格の金額が価格帯ごとに分類されているため、売主は、高い買い許容価格を設定している買主から優先的に、また、重点的に売りタップや売買交渉を行うことができる。
売りタップを許可・不許可する仕組みは、各種のものが考えられるが、不動産仲介システム1では、一例として、次のように構成されている。
即ち、仲介サーバ2は、売りタップ可能な買主に対しては、当該売主の売主エージェントのアカウント(売主エージェントのマイページ)から当該買主のエージェントに対してメッセージを送れるように設定する。
そこで、売主は、自己の売主エージェントに依頼して相手方の買主エージェントに売りタップ(売買交渉を打診するメッセージ)を送ってもらう。
買主が売りタップに興味を示せば、売主エージェントと買主エージェントを介して交渉が開始されることとなる。

0071

ところで、図の例では、売主が売り許容価格を価格帯53まで下げると、売りタップできる人数が4人増える。
そこで、売買ボードでは、「売り許容価格を200万円下げると、売りタップできる人が4人に増えます」などと売主に注意を促し、更に、価格帯53の買主の人数を強調表示(図では○で囲っている)する。
このようにして、売主に対して売り許容価格を値下げする動機づけを行い、価格交渉範囲を狭めることにより、より迅速に成約させることができる。
このように仲介サーバ2は、売主が売り価格を下げた場合に売主通信手段で通信できる買主の増加数を提示する買主増加数提示手段を備えている。

0072

図6の各図は、仲介サーバ2が買主に対して提示する買主用の売買ボードを説明するための図である。
以下では、図5に示した売買ボードと重複する部分については、説明を簡略化、又は省略する。

0073

図6(a)は、買主用の検索画面の一例を示した図である。
買主用の検索画面は、売主用の検索画面と同様であり、「駅」、「指定面積帯」、「築年」、その他の項目から構成されている。
買主は、これらの検索項目に希望の物件条件を入力する。なお、デフォルトの検索条件には、買主が会員DBで登録した条件が入力される。
「買い許容価格」には、買主が現在設定している買主許容価格が表示され、ここでは、7600万円となっている。
検索を実行すると当該条件に合致する物件の売買ボードが仲介サーバ2によって作成されて表示される。

0074

図6(b)は、上記検索条件によって作成された買主用の売買ボードの一例を示した図である。
買主用の売買ボードの構成は、基本的に売主用の売買ボードと同じであるが、売主用の売買ボードの「価格帯」は、売り許容価格を中心に作成されていたのに対し、買主用の売買ボードは、当該買主の設定した買い許容価格を中心に作成されている。
ここでは、買い許容価格である7600万円を中心に200万円ずつの価格帯が設定されている。
このような売買ボードを用いることによって、過去の成約実績、及び売りニーズと買いニーズの分布を、買い許容価格を中心とする各価格帯に渡って一覧表示することができる。
売主用の売買ボードでは、売り許容価格以上の価格帯に買い許容価格を設定した買主に対する売りタップを認めたが、買主用の売買ボードでは、当該買主の買い許容価格以下の価格帯に売り許容価格が設定された物件の売主に対する買いタップが認められている。
そして、この買いタップでは、売主に対して、各種問い合わせのほか、内覧の申し込みを行うことができる。

0075

例えば、価格帯62、63に売り許容価格が設定されている物件は、当該買主の設定した買い許容価格7600万円以下なので、当該買主は、これらの物件の売主に対して買いタップ(内覧の申し込み)を行うことができる。
買いタップできる売主の人数は、交渉を早める上で重要であるため、売買ボードでは、買主が設定した買い許容価格を強調表示し、買いタップできる売主の人数を、例えば、着色するなどして売主の視覚に訴え、一瞥で識別できるようになっている。
図では、一例として、買い許容価格を太線で表し、買いタップ可能な売主の人数を矩形で囲って表してある。

0076

また、売り許容価格の金額が価格帯ごとに分類されているため、買主は、安い売り許容価格を設定している売主から優先的に、また、重点的に買いタップや売買交渉を行うことができる。
買いタップを許可・不許可する仕組みは、売りタップと同じであり、買主は、自己の買主エージェントに依頼して相手方の売主エージェントに買いタップ(内覧の申し込みを打診するメッセージ)を送ってもらう。
売主が買いタップに興味を示せば、売主エージェントと買主エージェントを介して交渉が開始されることとなる。

0077

買い許容価格を上げることにより買いタップできる対象が増えるのも売主用の売買ボードと同様である。
図の例では、買主が買い許容価格を価格帯61まで上げると、買いタップできる人数が3人増える。
そこで、売買ボードでは、「買い許容価格を200万円上げると、内覧できる物件が3戸増えます」などと買主に注意を促し、更に、価格帯61の物件の戸数を強調表示(図では○で囲っている)する。
このように、売主用の売買ボードでは、売り許容価格を値下げするように動機づけを行うのに対し、買主用の売買ボードでは、買い許容価格を値上げするように動機づけを行うことによって、お互いの歩み寄りを促進して価格交渉範囲を狭めることにより、より迅速に成約させることができる。
このように仲介サーバ2は、買主が買い価格を上げた場合に買主通信手段で通信できる売主の増加数を提示する売主増加数提示手段を備えている。

0078

図7は、売主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。
以下の処理は、端末4のCPU20と仲介サーバ2のCPU10が、それぞれブラウザプログラムと仲介プログラムに従って行うものである。
まず、CPU20は、仲介サーバ2から送信されてきた画面データを用いて売主用の検索画面を表示装置27に表示する。
そして、CPU20は、売主による検索画面に対する入力を入力装置28から受けつけ、入力された検索条件を仲介サーバ2に送信する(ステップ5)。
CPU10は、端末4から検索条件を受信するとこれをRAM12に記憶する。
そして、CPU10は、RAM12に記憶した検索条件に合致する物件を売り出している売主と購入を希望している買主を会員DBで検索して、これらの売り許容価格と買い許容価格をRAM12に記憶する(ステップ10)。
次に、CPU10は、当該検索を実行した売主の売り許容価格を特定する(ステップ15)。

0079

次に、CPU10は、RAM12に記憶した買主のうち、ステップ15で特定した売り許容価格以上の買い許容価格を設定している買主を特定し、当該売主の当該買主に対する売りタップを許可に設定する(ステップ20)。
より詳細には、CPU10は、当該売主の売主エージェントと当該買主の買主エージェントを対応づけ、当該売主エージェントから当該買主エージェントにメッセージを送れるように設定することにより当該許可の設定を行う。

0080

次に、CPU10は、売買ボードを作成して、当該売買ボードを表示するための画面データを端末4に送信する(ステップ25)。
端末4は、仲介サーバ2から画面データを受信すると、これをRAM22に記憶する。
そして、RAM22に記憶した画面データを用いて売買ボードを表示装置27に表示する(ステップ30)。

0081

図8は、買主用の売買ボードを表示する手順を説明するためのフローチャートである。
以下の処理は、端末6のCPU20と仲介サーバ2のCPU10が、それぞれブラウザプログラムと仲介プログラムに従って行うものである。
まず、CPU20は、仲介サーバ2から送信されてきた画面データを用いて買主用の検索画面を表示装置27に表示する。
そして、CPU20は、買主による検索画面に対する入力を入力装置28から受けつけ、入力された検索条件を仲介サーバ2に送信する(ステップ45)。
CPU10は、端末6から検索条件を受信するとこれをRAM12に記憶する。
そして、CPU10は、RAM12に記憶した検索条件に合致する物件を売り出している売主と購入を希望している買主を会員DBで検索して、これらの売り許容価格と買い許容価格をRAM12に記憶する(ステップ50)。
次に、CPU10は、当該検索を実行した買主の買い許容価格を特定する(ステップ55)。

0082

次に、CPU10は、RAM12に記憶した売主のうち、ステップ55で特定した買い許容価格以下の売り許容価格を設定している売主を特定し、当該買主の当該売主に対する売りタップを許可に設定する(ステップ25)。
より詳細には、CPU10は、当該買主の買主エージェントと当該売主の売主エージェントを対応づけ、当該買主エージェントから当該売主エージェントにメッセージを送れるように設定することにより当該許可の設定を行う。
次に、CPU10は、売買ボードを作成して、当該売買ボードを表示するための画面データを端末6に送信する(ステップ65)。
端末6は、仲介サーバ2から画面データを受信すると、これをRAM22に記憶する。
そして、RAM22に記憶した画面データを用いて売買ボードを表示装置27に表示する(ステップ70)。

0083

以上に説明した実施の形態により、次のような効果を得ることができる。
(1)不動産の売手買手が自由に参加するマーケットプレイス(取引市場)をインターネット上で実現し、売り物件と買い手のニーズをマッチングすることができる。
(2)IT技術を駆使して、過去データと所定のアルゴリズムにより適正価格とされる参考価格を提供したり、従来はブラックボックスであった売主と買主の思惑(価格の分布とその人数)を分布表によって視覚化することができる。
(3)仲介ウェブサイトの提供する各種機能により、物件売買を早く成約させることができる。これにより、従来は3ヶ月かかっていた取引期間が1.5〜2ヶ月に短縮されることが期待されている。これにより取引量が増え、不動産売買が活性化する。
(4)エージェント方式の採用、参考価格の提示、また、売買ボードの提供により、不動産取引の知識や経験が無いものであってもマーケットの市場原理に沿った適切な取引を行うことができ、取引を透明化することができる。
(5)売買ボードを参照しながら、成約の可能性の高い売買当事者に対してタップすることができる。
(6)売主や買主が取引相手に歩み寄る方向に価格を変更するとタップできる範囲が広がるため、速やかな成約を促進することができる。
(7)売買当事者やエージェントの信用が不動産仲介システム1上の行動を基に評価されるため、不動産仲介システム1を効率化する方に売買当事者やエージェントの行動を動機づけすることができる。
(8)期間を限定したり、買主が容認を条件にするなど、両手取引が行える範囲を制限しているため、両手取引により市場が歪められるのを防ぐことができる。
(9)不動産仲介システム1が第三者的に物件の適正価格を査定することにより、潜在的なニーズを顕在化させることができる。
(10)売買当事者の行動から本気度を評価することができる。

0084

1不動産仲介システム
2仲介サーバ
3インターネット
4〜7端末
10 CPU
11 ROM
12 RAM
13通信制御装置
14記憶装置
20 CPU
21 ROM
22 RAM
23 通信制御装置
24カメラ
25スピーカ
26マイクロフォン
27表示装置
28入力装置
29 記憶装置
31 売りニーズ
32 買いニーズ
33 中心価格
34 成約範囲
35ログインボタン
36新規登録ボタン
40 売りボタン
41 買いボタン
51〜53、61〜63 価格帯

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